Links

www.comakershipymere.nl
Filmpje co-makership Ymere Jansoniusterrein
Kenmerken co-makership Ymere (Word-doc)
KPI’s bij co-makership Ymere (Word-doc)

Langdurig en projectoverstijgend samenwerken op basis van vertrouwen en respect

Co-makership: een manier van werken waarbij de opdrachtgever direct vanaf het begin aan tafel zit met de bouwer, architect, constructeur, bouwfysisch adviseur en adviserend installateur, om gezamenlijk een plan uit te werken.De belangrijkste winstpunten: een betere planning, meer afstemming en tijdsbesparing.

“Het probleem van veel bouwprocessen is dat ontwikkelaar en aannemer elkaar in de basis niet vertrouwen, waardoor partijen vaak lange tijd bezig zijn om alle afspraken in contracten dicht te timmeren”. Aan het woord is Robert Leusink, projectmanager bij Ymere en betrokken bij een aantal projecten die in co-makership worden gerealiseerd. Een manier van werken waarbij partijen een langdurige samenwerking aangaan en samen verantwoordelijk zijn vanaf het ontwerp tot en met de realisatie.“Bij co-maken nemen we juist gezamenlijk risico’s.”

Aanpak
Er wordt geen bestek opgesteld en aanbesteding is niet meer nodig. De opdrachtgever en de aannemer gaan samen een langdurige samenwerking aan en zijn samen opdrachtgever. De opdrachtgevers zitten met architect, constructeur, bouwfysisch adviseur en adviserend installateur vanaf het begin aan tafel. Berekeningen worden uitgevoerd op basis van aannames. Verwachtingen, randvoorwaarden, EPC-eisen en energieconcept worden vastgelegd in een Programma van Eisen (PvE). Alleen informatie die relevant is voor het project is opgenomen in het PvE. Algemeen geldende kwaliteitseisen en regelingen staan er niet in. Het PvE wordt uitgewerkt in een beknopte technische omschrijving van 8 tot 10 pagina’s met bijbehorende tekeningen. In de technische omschrijving worden gemaakte afspraken direct opgeschreven; dit biedt in de praktijk een betere garantie voor het nakomen van de werkafspraken dan een bestek. Het energieconcept wordt samen opgesteld op basis van het PvE. Het moet helder zijn aan welke prestaties het energieconcept moet voldoen. Alle informatie, waaronder de begroting, is gedurende het bouwproces voor alle partijen toegankelijk.

Effect
Bart Maas, bedrijfsleider bij Thunnissen Bouw werkt onder andere aan het project ‘Plan Jansonius’ in Hoofddorp, dat in co-makership ontwikkeld wordt. Opdrachtgever is Ymere. Voor Maas zit de grootste winst in het gezamenlijk doorlopen van de ontwikkelingsfase: “Veel dingen die fout gaan bij de realisatie, zijn veroorzaakt in de ontwerpfase. Bij co-makership maak je vroeg in het proces keuzes waar ook de opdrachtgever achter staat en daardoor gaat de ontwikkelingsfase veel sneller. Het resultaat is dat we drie maanden na de start van dit project de bouwaanvraag konden indienen.”

Waar toegepast
>    Herontwikkeling van Hospice Bardo op het voormalig Jansoniusterrein in Hoofddorp. Verwachte oplevering: oktober 2011. Opdrachtgever: Ymere. Onderdeel van een zestal projecten die in co-makership worden gerealiseerd.
>    350 sociale huurwoningen, Overtoomse Veld te Amsterdam. Middengebied Zuid, Overtoomse Veld, Nieuw-West, Amsterdam. Samenwerking onder de naam CO-GREEN gevormd door Woningstichting Eigen Haard, bouwer en ontwikkelaar ERA Contour bv, KOW architecten bv en amoveerder Oranje bv

Randvoorwaarden
>    Betrek de juiste partners die zowel inhoudelijke kwaliteit hebben als procesvaardig zijn.
>    Betrokken partijen moeten elkaar vertrouwen en respect hebben voor elkaar om samen zo’n proces in te gaan.
>    Transparantie en openheid van alle partners is een voorwaarde om een dergelijke samenwerking tot een goed einde te brengen. Dit moet groeien gedurende het proces. Het is aan te bevelen om de samenwerking tussen de partijen halfjaarlijks te evalueren.
>    Partijen moeten bereid zijn een zekere mate van risico’s te nemen; risicomijdend gedrag in een dergelijk proces is onwenselijk.
>    Een gedisciplineerd bouwprocesmanagement dat zich kenmerkt door een gestructureerde aanpak is noodzakelijk. Sluit elke fase af met een risicoanalyse, met afspraken hoe met deze risico’s wordt omgegaan en leg deze vast in een beslisdocument.

Leerpunten en succesfactoren
>    Door te werken met vaste partners of co-makers hoeft het wiel niet elke keer opnieuw uitgevonden te worden. Iedere partij weet wat er verwacht wordt. Van eerdere fouten wordt geleerd en deze leiden tot aanpassingen in het proces of ontwerp.
>    Doordat er geen aanbesteding plaatsvindt, gaan betrokken partijen samen een creatief proces in en is er geen risico op aanbiedingen op het project die financieel niet waar te maken zijn.
>    Kwaliteitsmanagement blijft belangrijk: een energiespecialist komt op de bouw kijken of de uitgangspunten van de EPC-berekeningen in de praktijk goed worden verwerkt. Denk bijvoorbeeld aan zonwerend glas, het ventilatiesysteem, de cv-ketel etc. De aannemer moet tijdens de bouw kwaliteits- rapportages kunnen overleggen, waarin wordt aangetoond dat aan de afgesproken eisen wordt voldaan. De aannemer vraagt hiervoor de constructeur of een gespecialiseerd bouwfysisch bureau.
>    Zorg voor een projectmanager of bouwprocesmanager met verstand van proces en inhoud, die in staat is de juiste kennis en expertise op het juiste moment in te zetten. Deze kan van de aannemer komen of van de opdrachtgever.
>    Werk als projectteam met een datamanagementsysteem, zoals BIM Building Information Modeling (BIM), om het proces van datageneratie en verwerking gedurende het hele bouwproces te kunnen managen.
>    Een standaard aanpak van co-makership bestaat niet; ieder project heeft weer zijn eigen dynamiek. Stel eerst samen de ambities vast en zet daarna pas de organisatie eromheen op.
>    Het is aan te raden om taken en verantwoordelijkheden te verdelen op basis van kerncompetenties van bedrijven en personen.
>    Om de samenwerking tussen partners te bevorderen, is het mogelijk om alle partners gezamenlijk verantwoordelijk te stellen voor de invulling van de doelstellingen gedurende het proces. Het niet behalen van een doelstelling (gemeten in een KPI’s) gekoppeld aan een partner, heeft daarom gevolgen voor alle partners.

Wie doet wat?
>    Opdrachtgever gaat vanaf het begin een langdurige (minimaal 2 jaar) samenwerkingsvorm aan met een aannemer. Samen zijn zij de opdracht- gever van een project.
>    De opdrachtgevers gaan een langdurige samenwerking aan met een vaste constructeur en bouwfysisch adviseur. De aannemer is gedelegeerd opdrachtgever en haalt de adviserend installateur aan tafel. Deze adviseert in het ontwerpproces en voert uit tijdens de realisatie.
>    Opdrachtgevers gaan met deze partijen vanaf het begin om tafel als gelijkwaardige partners om samen het project uit te voeren en gezamenlijk de risico’s op zich te nemen.
>    Er kan een bekwame procesmanager worden ingeschakeld, die zowel inhoudelijk goed op de hoogte is als een proces kan leiden.
>    De opdrachtgevers stellen de doelstellingen, gemeten in Kritische Prestatie Indicatoren (KPI’s), vast. Alle partners zijn gezamenlijk verantwoordelijk voor het behalen van deze doelstellingen.
>    De opdrachtgevers zorgen ook voor controlemomenten en betrokkenheid van een bouwfysisch adviseur.

Contact
Woningcorporatie Ymere
Robert Leusink, Projectmanager
Postbus 2961
1000 CZ Amsterdam
088 000 89 00
R.leusink@ymere.nl