Betaalbaarheid huurwoning hoog op agenda woningcorporaties

Verslag van de sessie over betaalbaarheid van huurwoningen tijdens het ThuisCongres ‘BENG! ZO DOE JE DAT’, met Niek Habraken (Kleurrijk Wonen) en Gerrolt Ooijman (Wonion) – door Joop van Vlerken.

Woningcorporaties hebben naast duurzaamheid, betaalbaarheid voor huurders hoog op de agenda staan. Dat noopt ze tot andere keuzes. Het budget dwingt ze soms tot minder vergaande maatregelen dan ze misschien zouden willen. Daarnaast kiezen ze er vaak voor om niet de volledige energiekostenbesparing door te rekenen aan huurders. In de sessie ‘Betaalbaarheid sociale huurwoningen’ op het online BENG-congres van 26 mei vertellen Niek Habraken van Kleurrijk Wonen en Gerrolt Ooijman van Wonion over hun ervaringen.

De Achterhoekse woningcorporatie Wonion bouwt al sinds 2014 nul-op-de-meter (NOM)-woningen, vertelt bestuurder Gerrolt Ooijman. “In het geval van nieuwbouw is daar bij ons geen discussie meer over en is NOM de basis voor uitvragen. Maar bij renovatie ligt dat complexer. Je gaat van een traditionele woning naar een woning met een energiezuinige installatie en er moet flink geïsoleerd worden. Daardoor is een NOM-renovatie een behoorlijke investering, die je amper terugziet in de marktwaarde.” Dat bleek voor de woningcorporatie een discussiepunt en leidde dan ook tot een andere keuze, vertelt Ooijman. “In de laatste renovatieprojecten kiezen we daarom niet voor NOM, maar voor NOM-ready. NOM is geen doel op zich, maar een middel.” Ook voor woningcorporatie Kleurrijk Wonen is NOM niet heilig, vertelt Niek Habraken, die als adviseur verduurzaming bij deze woningcorporatie werkt. “Goed is goed genoeg. We eisen alleen dat het gebouwgebonden verbruik gecompenseerd wordt. De energierekening hoeft niet nul te zijn.”

Rendement voor bewoner
Betaalbaarheid is een belangrijk issue voor Wonion, benadrukt Ooijman. “Bij de businesscase denken we niet alleen aan het rendement van de woning, maar ook aan het rendement voor de bewoner. We werken met een energieprestatievergoeding (EPV) bij NOM-projecten, dat is noodzakelijk om rendement te behalen. Maar we vragen niet het volledige bedrag. De bewoner moet erop vooruitgaan. Een EPV van 70% vinden wij redelijk en dan is het nog steeds gunstig voor ons, zeker in nieuwbouw.” Woningcorporatie Kleurrijk Wonen koos er bij nieuwbouwproject Siemensstraat in Leerdam zelfs voor om de EPV op nul te zetten, vertelt Habraken. “We wilden eerst afwachten wat de woningen en de huurders zouden doen. We hebben veel aandacht besteed aan de bewoners en hebben ze het eerste jaar extra coaching gegeven. Veel woningen zijn nu energiepositief en de meeste woningen verbruiken minder dan de bundel.” Habraken benadrukt dat werkelijke energiestromen ten grondslag moeten liggen aan berekeningen van het energieverbruik. “Labels zeggen weinig over energieverbruik. Door te kijken naar werkelijk verbruik, kun je maatregelen veel beter onderbouwen.” Bij de aanbesteding voor de Siemensstraat vroeg Kleurrijk Wonen de aanbieders om te rekenen met de nearly Zero Energy Building (nZEB)-tool. “Daardoor kwamen er goed vergelijkbare aanbiedingen uit en konden we op basis daarvan een goede keuze maken.”

Meer uit de markt halen
Door nieuwe manieren van aanbesteden, halen beide woningcorporaties meer uit de markt. Wonion werkt met ‘soft selection’, vertelt Ooijman. “Door die aanpak weten we nu precies wat we voor een bepaald budget kunnen krijgen en waar we uit willen komen op het gebied van prestaties. We sturen daarom steeds meer op bewonerstevredenheid. En we zitten meer op het bouwteam omdat we weten welke partijen innovatief zijn en met ons mee willen denken.” Kleurrijk Wonen werkt bij aanbestedingen volgens de principes van conceptueel bouwen. “Dat houdt onder meer in dat we geen technische eisen stellen, maar functionele en prestatie-eisen. Dat is een andere route dan een traditioneel bouwproces. De match tussen vraag en aanbod heeft continu aandacht nodig.”

Verhuurdersheffing
Hoewel Wonion al geruime tijd bezig is met duurzaam bouwen, betwijfelt Ooijman of de woningvoorraad van Wonion CO2-neutraal kan zijn in 2050. “Dat is financieel niet haalbaar voor ons, niet met een reële investering. Daarom is de verhuurdersheffing een van onze breekpunten. Als die niet afgeschaft wordt, kunnen we voor 2050 niet CO2-neutraal zijn.”

Download de presentatie van Niek Habraken


Gerelateerde berichten

PARTNERS

NEPROM NVB Bouwend Nederland Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties