Betaalbaarheid is nummer één bij De Willem en De Zwijger

Verslag van de sessie over De Willem en De Zwijger tijdens de ZEN Platformbijeenkomst op 12 juni 2018 – door Anton Coops.

Luc Reusken (Manager Vastgoed ’thuis) benadrukt in zijn plenaire inleiding dat het Woonstichting ’thuis niet te doen is om de media-aandacht die het project De Willem en De Zwijger inmiddels heeft opgeleverd. “Het is niet zo interessant dat dit het eerste NOM-nieuwbouw project is met vijf lagen. Duurzaamheid is binnen onze organisatie al jaren een kernwaarde; we hebben intern echt een beweging gecreëerd. En door af en toe ook je nek uit te steken kom je dan tot mooie resultaten.” Tijdens de deelsessie over De Willem en De Zwijger gaan Peter Poell (BAM Wonen) en Harold van de Ven (NB Architecten) dieper in op innovaties in proces en techniek.

De Willem en De Zwijger zijn twee vijflaags NOM-appartementencomplexen die in het Brabantse Best worden gerealiseerd, middenin een jaren ’60 wijk met sociale woningbouw. Het gaat om sociale huur met EPV. Betaalbaarheid was dan ook een belangrijk uitgangspunt voor de opdrachtgever.

Eén van de eerste beslissingen die Woonstichting ’thuis heeft genomen was om samen te werken met BAM Wonen. Niet vanwege het Nul-op-de-Meter track record, maar omdat er gezocht werd naar een stevige partner die openstaat voor vernieuwende vastgoedontwikkeling, een integrale aanpak en learning by doing.

Alleen partijen met NOM-expertise
Peter Poell (Hoofd Voorbereiding BAM Wonen Bouwen Op Maat) neemt de zaal mee in het proces. “We begonnen met twee bestaande portieketage-flats, een programma van eisen en een budget. Er was sprake van geluidslekken, en er zouden zes liften geplaatst moeten worden in geval van renovatie. Dat bleek uiteindelijk onhaalbaar, dus het werd sloop-nieuwbouw. Zodra de eerste ideeën op papier stonden gingen we op zoek naar een architect. Dit werd een overweldigende winst voor NBA, het bureau van Harold van de Ven. Door Harold erbij te betrekken lag ook de keuze voor Nul-op-de-Meter meteen vast. Vanaf dat moment hebben we alleen nog partijen aan tafel gelaten die NOM-expertise konden leveren. BAM Energy Systems was een logische keuze gezien de track record (o.a. Stroomversnelling renovaties) en EigenEnergie.net was de enige partij die de gewenste uitstraling kon geven aan de gevel-pv. Itho Daalderop levert de warmtepompen met bodemlussen. Dit gaat onder de vlag van BAM Energy Systems. Een bewuste keuze, want de monitoring wordt gedaan volgens de NOM Keur-normen die ook gehanteerd worden bij Stroomversnelling projecten. Per fase zaten er andere partijen aan tafel; het was geen lineair proces. Achteraf zien we dat als dé belangrijke succesfactor. Dit eindresultaat zou niet mogelijk zijn geweest als we niet in een vroeg stadium de inbreng van onze co-makers hadden benut. We zijn in een transparante en intensieve samenwerking tot een reeks innovatieve oplossingen gekomen.”

PV in de gevel maakt het verschil
Peter Poell vat het resultaat kort samen: “De daken liggen maximaal vol met pv, zelfs de berging ligt vol. Maar de pv in de gevel heeft het verschil gemaakt waardoor we de hoogte in konden. Er is in samenwerking met EigenEnergie.net een innovatief nieuw ophangsysteem voor de panelen ontwikkeld, met een mooie kliklijst voor extra verankering. Er zijn 30 bronnen geslagen voor 48 appartementen. Iedere woning heeft type D ventilatie, een individuele warmtepomp, een warmwaterboilervat en eigen wtw. Dit vergemakkelijkt de communicatie met de bewoners over de eindafrekening; zo krijgen we geen misverstanden. Verder is er triple glas en vloerverwarming toegepast, en de luchtdichtheid is uiteraard zeer goed.” Poell sluit af met de constatering dat het een bijzonder en leerzaam traject is geweest. “We gaan de opgedane ervaring ook in nieuwe projecten inzetten. Als er iemand een stuk grond heeft kunnen we volgende week aan de slag.”

Tesla op bakstenen
“Mijn moeder noemde mij vroeger de dominee.” Architect en inspirator Harold van de Ven waarschuwt de aanwezigen even voordat hij van wal steekt. Van de Ven is wat je noemt ‘intrinsiek gemotiveerd’: de politiek correcte term voor bevlogenheid en idealisme. Hij werkt alleen nog aan NOM-projecten. “Ik geloof wél in de Stroomversnelling, maar niet in het verhaal dat de massa nu al aan de slag moet gaan. Betaalbaarheid is nummer één, en ik geloof in verleiding. Hoe krijgen we straks de opschaling voor mekaar? Ik denk door betaalbaarheid, techniek en verleiding.” En verleiden doen De Willem en De Zwijger beslist. De hele buurt is enthousiast over het project. De markante moderne uitstraling wordt door Van de Ven getypeerd als “een Tesla op bakstenen”.

“Vijf lagen NOM was technisch onmogelijk, dus hoe ga je dat doen? We waren al bezig met de dunne film-techniek, die in de regio Eindhoven onder andere door Soliance wordt doorontwikkeld. Wat de oriëntatie betreft wordt vaak gedacht dat alleen de gevel op het zuiden interessant is, maar dat is beslist niet waar als je werkt met dunne film. Wanneer wordt een gebouw financieel onhaalbaar? Als je het te groot maakt. We hebben het dan ook helemaal geoptimaliseerd en ook wat kleiner gemaakt.”

Van de Ven laat een artist impression zien en een foto van de bouwplaats. Alleen de kleurstelling wijkt af. “Dit is wat we beloofd hebben, dit is wat we opgeleverd hebben. Gedurende de rit is er nauwelijks iets veranderd. We zijn netjes in de planning gebleven en er zijn geen faalkosten.” Volgens Van de Ven is ook dat een gevolg van de integrale samenwerking.

Vragen uit het publiek
De zaal wil weten of de houdbaarheid van de pv-gevel is onderzocht. Blijft het er zo uitzien? “Ik kan niet beloven dat dit er over twintig jaar nog steeds even goed uitziet”, bekent Van de Ven. “Soliance heeft op de high tech campus de performance gemeten, er wordt aan alle kanten getest. De dunne film is verlijmd in dubbel glas. Er zit op den duur zo’n tien procent verlies op de opbrengst.”

Hoeveel toeleveranciers zijn er? Is er verschil in kwaliteit? “We zien partijen die producten maken met breukrisico. Ik geloof zelf in folies – zoals die van Soliance – omdat ze breed kunnen worden toegepast. De nieuwste folies zijn puur kunststof, te verlijmen op allerlei materialen die niet per sé vlak hoeven te zijn. Golvend kan bijvoorbeeld ook.”

Hoeveel lagen kun je nog verder omhoog? “Gideon Goudsmit gaat zeventien lagen hoog. The sky is the limit.”

Wie draagt aan het eind van de rit de financiële verantwoordelijkheid binnen deze ‘íntegrale’ samenwerkingsvorm? Peter Poell verduidelijkt: “we hebben een contract gemaakt waarin het maximale budget stond benoemd, waarbij de afspraak is gemaakt dat de mogelijke afwijkingen in positieve en negatieve zin door ’thuis én BAM worden gedeeld.”

Luc Reusken krijgt het laatste woord over de samenwerking. “Ik krijg altijd twee vragen: waarom werk je met BAM Wonen samen, en betaal je niet teveel want je gaat de markt niet op. Na een slecht gedraaid project gingen we aan de slag met een pilot ketensamenwerking. Dat hebben we nagecalculeerd en op alle punten scoorden we beter. Als het technisch ingewikkeld is, als het repeterend is, als het veel impact heeft op de klant, of als het gaat om innovatie kiezen we nu voor deze samenwerking. En marktconformiteit laten we toetsen door een externe kostendeskundige.”


Gerelateerde berichten

Tags:

ZEN

PARTNERS

NEPROM NVB Bouwend Nederland Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties