Verslag: Wie bouwt de kant-en-klare ZEN-woning?

Verslag van de sessie over ZEN en de rol van opdrachtgevers met Daniël Duijvestijn (Woonveste) o.l.v. Maarten Georgius (Aedes) tijdens de ZEN platformbijeenkomst op 7 maart – door Joop van Vlerken.

Daniël Duijvestijn is op zoek naar de kant-en-klare ZEN-woning. De vraag van de teamleider vastgoed bij woningcorporatie Woonveste lijkt eenvoudig, maar is dat niet. Bouwers komen nog te weinig met kant-en-klare concepten waarin ook onderhoud en prestaties geborgd zijn. En corporaties zoeken nog naar de juiste invulling van professioneel opdrachtgeverschap.

Duijvestijn gaf op 7 maart over deze onderwerpen een pitch en ging daarna in op vragen van de aanwezigen. Aan het einde van zijn pitch gooit Daniël Duijvestijn, teamleider vastgoed bij Woonveste, de knuppel in het hoenderhok. “Welke bouwer maakt voor ons de ZEN-woning inclusief ontwerp, bouw, onderhoud, monitoring en prestatiegarantie EPV voor de prijs van 105.000 euro?” Omdat hij denkt dat Woonveste te klein is, wil hij graag een inkoopcollectief van woningcorporaties beginnen om deze vraag aan de markt voor te leggen. Maarten Georgius van Aedes, die deze sessie modereert, reageert enthousiast: “Het is inderdaad een behoorlijk vraagstuk waar we ons beter samen over kunnen buigen. Welke corporaties willen dit oppakken en hoe organiseren we dat?”

Veel maatwerk nodig
Corporatie Woonveste is actief in de regio Heusden, Haaren en ‘s-Hertogenbosch en wil tot en met 2020 nog 350 tot 400 nieuwbouwwoningen bouwen, waarvan ongeveer 100 appartementen. Duijvestijn vertelt dat deze nieuwe woningen vanaf 2016 moeten voldoen aan de eisen voor de energieprestatievergoeding (EPV). Dat betekent dat ze zeer goed geïsoleerd moeten zijn, en de warmtevraag mag maximaal 25 kWh per m2 zijn. Daarnaast moeten de woningen minimaal net zoveel energie opwekken als ze verbruiken. Volgens Duijvestijn zijn deze technische eisen niet het probleem. Hij legt uit dat het een woningcorporatie vooral erg veel moeite kost om een marktpartij te vinden die deze woningen wil maken voor een redelijke prijs, de prestaties kan garanderen en het onderhoud en de exploitatie voor zijn rekening kan nemen. “Slimme duurzame woningen, uitgedacht van ontwerp tot en met exploitatie zijn er niet. Hierdoor is veel maatwerk nodig, wat de betaalbaarheid onder druk zet.” Wat het volgens Duijvestijn nog lastiger maakt, is dat Woonveste een kleine woningcorporatie is. “De opgave van Woonveste is te klein en te versnipperd om écht interessant te zijn voor bouwers.”

Gezocht: langdurige relatie
Na de pitch van Duijvestijn worden de bezoekers van de sessie uitgedaagd om vragen te stellen. Die komen al snel. Zo vraagt een belegger in de zaal zich af of bouwen volgens de eisen van de EPV niet leidt tot een veel langer voortraject. Duijvestijn beaamt dat de voorbereidingstijd voor het Nul-op-de-Meter-project dat hij in 2015 gedaan heeft, langer was dan normaal. “Maar dat ligt niet aan het planproces. In dit geval duurde vooral de fase van contractvorming veel langer. Zowel de bouwers als wijzelf wisten niet precies hoe we dit voor elkaar moesten krijgen.” Wat het voor woningcorporaties zoals Woonveste een stuk makkelijker zou maken, is als er een bouwer zou zijn die een concept aanbiedt waar hij echt achter staat. “We zijn op zoek naar een aanbieder die echt gelooft in zijn product. Eentje die zegt ‘take it or leave it’, maar dan ook zijn prestaties garandeert en zich voor langere tijd aan die woning wil verbinden.” Maar hij werpt daarbij meteen de vraag op of zijn corporatie daar wel klaar voor is. “Willen wij die langetermijncontracten wel en wat zijn daarvan de risico’s? Ik zou bijvoorbeeld graag niet meteen betalen voor de woning, maar de woning over 25 jaar afbetalen. Maar ik snap wel dat dat voor bouwers niet altijd interessant is.”

Naar een kant-en-klaar product
In zijn pitch toont Duijvestijn een mengpaneel waarin alleen de knoppen voor ‘finance’ en ‘eigendom’ nog bij de opdrachtgever staan. “Als we alles uitbesteden, betekent dat ook dat we de verantwoordelijkheid bij de opdrachtnemer leggen als het fout gaat.” Hoewel hij betwijfelt of woningcorporaties er wel klaar voor zijn om deze verantwoordelijkheid af te leggen, vraagt hij zich ook af of bouwers wel iets zien in dit systeem. “Zijn ze gewoon bang, of willen ze het echt niet?” Volgens een van de deelnemers moeten bouwers hun manier van denken veranderen om deze verantwoordelijkheid te kunnen dragen. “Bouwers vallen nu nog terug in productdenken. Terwijl je juist in resultaat moet denken. De corporatie vraagt om een woning waar het 21 graden is. Het enige wat je moet doen als bouwer, is daaraan voldoen. De corporatie maalt er niet om hoe.” Duijvestijn zou graag een samenwerking voor langere tijd aangaan met één bouwer aan wie hij alles uitbesteedt. Maar in de praktijk heeft hij nu te maken met veel verschillende bouwers aan wie hij die verantwoordelijkheid niet toevertrouwt. “We hebben nu vijftien projecten lopen bij acht aanbieders. Maar het liefst willen we naar één model met kant-en-klaar-producten.”

Download de presentatie van Daniël Duijvestijn


Gerelateerde berichten

Tags:

ZEN

PARTNERS

NEPROM NVB Bouwend Nederland Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties