De ervaringen van Wonion en Goed Wonen met de EPV

Verslag van de sessie over aardgasvrije gerealiseerde EPV nieuwbouwprojecten tijdens het congres Aardgasvrije nieuwbouw: zo doe je dat! – door Anneloes van der Woude

Woningcorporaties Wonion en Goed Wonen vertellen over hun gerealiseerde NOM/EPV projecten. De energieprestatievergoeding (EPV) is een maandelijks bedrag dat de huurder, naast de huur, aan de verhuurder betaalt voor zijn energiezuinige woning. Heeft de verhuurder de woning zeer energiezuinig gemaakt, en wekt het huis zelf energie op? Bijvoorbeeld door het gebruik van zonnepanelen? Dan mag de verhuurder een vergoeding vragen voor deze investering.

Wonion – 38 woningen in Ulft
Ingrid Pierik (Wonion, foto) vertelt hoe de woningcorporatie van start is gegaan met 38 NOM-woningen, en waar je als corporatie in welke fase rekening mee moet houden. Zowel voor de bouwkant als voor de communicatie- en begeleidingskant geldt: een goede voorbereiding is het halve werk. Zo moet er intern nogal wat worden georganiseerd: huurcontracten moeten worden aangepast, het EPV-bedrag moet worden geïnd en je moet ergens in de boeken kwijt dat je de punten voor de woning aftopt omdat je een EPV vraagt. Van belang is om vooraf en tijdens de bouw met een gecertificeerd ingenieursbureau te werken om de bouwkwaliteit te monitoren en de rekenmodules te kunnen vertalen naar een heldere businesscase.

Daarnaast is het belangrijk om de huurders heel goed te informeren. Wat betekent het om in een NOM-woning te wonen? In het voortraject legt Wonion aan de bewoners uit hoe je de woning optimaal gebruikt. Hierbij hanteren zij een energiebundel, gebaseerd op gemiddeld gebruik (2 volwassenen en 1 kind). Wonion verplicht haar huurders niet om zo te leven; het is een advies. Verbruik je meer dan kom je financieel niet op nul uit en betaal je bij aan je energieleverancier.

Monitoring
Goede monitoring zorgt er onder andere voor dat bewoners kunnen zien of ze een beetje in de pas lopen met hun energiebundel. De beheerder kan hierover geïnformeerd worden en eventueel in gesprek gaan met bewoners die in het rood dreigen te eindigen. Aandachtspunt is hierbij uiteraard de privacy van de huurder.

Vanuit de zaal worden vragen gesteld over waarom er zoveel gedragsvoorschriften zijn, of de term NOM-woning je niet op het verkeerde been zet, en wat de ervaringen van de huurders tot nu toe zijn. Over dat laatste kan Ingrid meedelen dat bij een project van Wonion uit 2015 (nota-loze woningen) de huurders over het algemeen héél tevreden zijn. Vrijwel iedereen kan goed overweg met de energiebundel, en komt uit met het betaalde voorschot. Meerdere bewoners kregen al in het eerste jaar meer terug dan ze aan voorschotten hadden betaald. Het project in Ulft is nog te nieuw voor dergelijke ervaringscijfers.

Goed Wonen – investeren doen we voor minimaal 50 jaar
De doelstelling van woningcorporatie Goed Wonen is: duurzame woningen neerzetten die betaalbaar zijn voor de huurders. Het uitgangspunt is gasloos. Joris Wismans start met de stelling dat het introduceren van EPV/NOM nogal ingewikkeld is. “Waar in het verleden aangescherpte bouwbesluiten gewoon uitgevoerd werden, moeten we nu allerlei zaken gaan monitoren en bewijzen dat de woning aan bepaalde normen voldoet. Of we nu bouwen volgens NOM of BENG, investeren doen we voor minimaal 50 jaar. Dus de schil moet in ieder geval goed zijn. De installaties die nodig zijn voor NOM of BENG zijn minder relevant. Deze worden gedurende de exploitatie periode verder geoptimaliseerd”, aldus Wismans. Wel relevant is ‘betaalbaarheid’ en ‘duurzaamheid’.

Overige aandachtspunten zijn:
• Contracten – met aannemers, huurders
• Monitoring – belangrijk voor EPV-vergoeding
• EPV (bij transformatie bestaand bezit)
• Saldering – niemand weet hoe dit zit. Dus we hebben niets met huurders afgesproken. We zien het wel.
• Woningwaardering
• Passend toewijzen: onze plicht!

Wismans pleit voor transparante afspraken: “Het is belangrijk dat we elkaars belangen goed begrijpen. Wat wil je bereiken? Wat willen we realiseren voor onze klanten? Bij NOM en EPV belanden we al snel in contracten waarbij garanties moeten worden afgeven. Met als resultaat dikke stapels papier waar niemand op zit te wachten. Onze stelling is: contracten tussen corporatie, opdrachtnemer en huurder moeten leesbaar zijn en op twee A4tjes passen!”

Kun je je business rond krijgen zonder EPV? Wismans vindt van wel. Dit geldt met name voor nieuwbouw. De woonlasten benadering draagt bij aan een betaalbare businesscase. In de bestaande bouw is een extra vergoeding zoals EPV wel noodzakelijk voor de investering in NOM.

Monitoring
“We kunnen bij het vragen van een EPV niet om monitoring heen, maar monitoring veroorzaakt tegelijkertijd ook een verzwaring van de administratieve last waar niemand op zit te wachten,” aldus Wismans. Liever ziet Goed Wonen dat slimme monitoring ingezet wordt om de werking van de installatie te controleren, zodat bijsturing op afstand mogelijk is. Verandering van gedrag moet uit de bewoner zelf komen en monitoring kan hierin ondersteunend zijn, maar dat is voor Goed Wonen geen doel op zich. Wel vindt Wismans dat de corporatie een taak heeft als het gaat om bewustwording. “Daarnaast streven we in het algemeen naar een rechtvaardige verdeling tussen kosten en opbrengsten. Er moet ook een balans zijn tussen bestaande woningen en NOM-nieuwbouw wat betreft huurniveau en energielasten. En daarnaast moeten we ook nog eens passend toewijzen! Hoe doe je dat?”

Ervaringen van huurders
Vanuit de huurders van Goed Wonen komt het volgende naar voren:
• De bewoners van de NOM woningen wonen er met veel plezier;
• Alle huurders geven aan een zeer lage energie rekening te hebben;
• Begeleiding naar het “nieuwe” wonen is noodzakelijk;
• Het is behaaglijk wonen in een NOM woning;
• Koeling in de zomer is prettig.

Conclusies
• Verduurzamen van het woningbezit is een must en kan bijna altijd.
• Beperk je niet enkel tot nieuwbouw maar richt je met name ook op transformatie van bestaand bezit. Hier ligt immers de grootste opgave en uitdaging.
• Geef de woonlasten benadering een kans om de problematiek rondom betaalbaarheid eenvoudiger te maken. Hierdoor wordt er mogelijk sneller en meer geïnnoveerd
• Verlicht de administratieve last.

Download de presentatie van Ingrid Pierik (Wonion)

Praktische problemen die in dit artikel beschreven worden komen ook aan de orde in de ZEN-themagroep EPV/NOM die van start gaat op 20 april 2018 in Utrecht


Gerelateerde berichten

PARTNERS

NEPROM NVB Bouwend Nederland Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties