Gebiedsontwikkelaar BPD kiest steeds vaker voor Biobased

Gebiedsontwikkelaar BPD kiest steeds vaker voor biobased bouwmaterialen in de ongeveer 150 projecten waar jaarlijks aan wordt gewerkt. BPD realiseert ieder jaar ongeveer 6000 woningen. Een groeiend aantal daarvan wordt uitgevoerd in hout. Een bewuste strategie, zo laat duurzaamheidsmanager Sladjana Mijatovic weten. “We hebben de ambitie om al veel eerder dan 2050 volledig circulair te bouwen.”

Eind 2020 gaf BPD zijn duurzaamheidsambities een nieuwe impuls. In de daaruit voortgekomen duurzaamheidsstrategie 'Duurzaam versnellen' is gezondheid het centrale thema. Dat is vervolgens vertaald naar vier technischere pijlers: ‘Klimaat & landschap’, ‘Energie’, ‘Circulariteit’ en ‘Mobiliteit’. Mijatovic: “Met de pijler circulariteit kijken we naar de materialen waarmee we bouwen. Ons doel is om bouwmaterialen te gebruiken die geen schade toebrengen en waarde toevoegen. Biobased materialen dus. Hout, maar ook hennep, vlas, olifantsgras en lisdodde.”

Mijatovic is sinds 2018 duurzaamheidsmanager bij BPD. Samen met twee collega’s draagt ze er zorg voor dat duurzaamheid standaard onderdeel is in alle projecten waar BPD jaarlijks aan werkt. “Duurzaamheid is nooit één op één naar een ander project te kopiëren”, legt ze uit. “Het is echt context- en gebiedsafhankelijk. Het type woning en de schaalomvang bepalen heel sterk welke keuzes je wel en niet kunt maken. Wij proberen onze collega’s die projectverantwoordelijk zijn zoveel mogelijk te inspireren en te adviseren.”

Lisdodde

Mijatovic kijkt daarbij naar de gehele keten in Nederland. “Het is wishful thinking dat we de totale houtvraag voor woningbouw uit Nederlandse productiebossen kunnen halen. Maar er zijn ook andere gewassen die bruikbaar zijn en goed passen bij de landbouwtransitie die nu gaande is. Lisdodde helpt bijvoorbeeld ook goed tegen bodemdaling. En laat dat nu net een probleem zijn dat in grote delen van Nederland voorkomt. Met meervoudig ruimtegebruik kun je in dit kleine landje de juiste ecologische balans terugbrengen. Zo zijn er meerdere economische drivers die biobased bouwen kansrijk maken.”

De duurzaamheidsmanager wijst bijvoorbeeld op wachtgronden; grond die al wel is aangekocht maar nog niet bouwrijp gemaakt is. “Die grond leent zich niet voor bijvoorbeeld een zonneweide omdat de periode tot aan het bouwrijp maken vaak net te kort is. Maar je kunt er prima biobased gewassen op planten die je later in de bouw kunt gebruiken. Als ontwikkelaar moeten we dan wel eerder in de keten actief worden, en niet alleen maar bij het realiseren van woongebieden.

Versneld naar een MPG van 0,5

Mijatovic beseft dat BPD als grootste gebiedsontwikkelaar van Nederland een belangrijke rol vervult als aanjager van circulair bouwen. Ze onderschrijft de ambitie om in 2050 volledig circulair te bouwen, maar wil zelf al een stap extra zetten. “We willen al in 2025 naar een MPG van 0,5. Dat is een moeilijke ambitie, want MPG is niet de perfecte indicator om circulariteit aan te tonen. De positieve impact van houtbouw en biobased materialen worden niet voldoende gewaardeerd in de MPG. Wij zoeken dus naar manieren om circulariteit concreter te maken zodat we de ambitie van 2050 kunnen versnellen.”

Circulair bouwen veroorzaakt ook een verschuiving in de keten, ziet Mijatovic. “Fabrikanten en leveranciers gaan een belangrijkere rol spelen. Die moeten we dus ook in een eerder stadium bij onze plannen gaan betrekken”, beseft ze. “Ik denk dat ze uiteindelijk een gelijkwaardiger rol in de keten krijgen, veel meer naast aannemers. Want uiteindelijk zullen leveranciers en fabrikanten bepalen of iets haalbaar is. Die weten immers het beste hoe hun materialen scoren op milieu- en duurzaamheidseisen.”

Ook verzekeraars, hypotheekverstrekkers, taxateurs en een instantie als woningborg vinden de methodiek nog erg nieuw en weten nog niet zo goed hoe ze er mee om moeten gaan. Taxateurs waarderen een circulaire woning met materialenpaspoort bijvoorbeeld nog niet hoger dan een traditionele woning. En banken vragen in een groenverklaring - waarmee huizenkopers korting op de hypotheekrente kunnen krijgen - nu alleen nog om een bewijs dat een woning energieneutraal is en dat er gecertificeerd hout gebruikt is. Maar er wordt nog niet gevraagd naar circulaire elementen als losmaakbaarheid of biobased. “Dat toont mijns inziens wel aan dat we nog heel erg aan het begin staan. Dit is echt een periode waarin iedereen nog van elkaar moet - maar gelukkig ook wil - leren”, zegt Mijatovic.

Bamboe

BPD heeft de eerste woningbouwprojecten waarbij biobased materialen worden gebruikt ondertussen in ontwikkeling. “We zijn klein begonnen, en maken steeds grotere stappen richting opschaling.” Het eerste project beslaat 5 woningen in Leeuwarden, de Ekowood pakhuizen. Die zijn gerealiseerd van duurzaam geproduceerd hout (CLT en bamboe) en herbruikbare bouwmaterialen. “En in Zeist wordt op dit moment het project Elix gerealiseerd. Dat zijn 14 houten woningen met een gevel van bamboe composiet, een casco van CLT en vlas en katoen als isolatiemateriaal. De binnenwanden zijn houtskelet en de wandafwerking met gebeurt met 3S, een dunne versie van CLT. Bewoners hebben daar heel veel inspraak gehad in de inrichting van zowel hun huis als de openbare ruimte. En in Zuiver Bosrijk in Eindhoven komen 32 woningen in CLT op een open plek tussen de bomen.”

In Amsterdam Zuidoost realiseert BPD in het project Switi ook 24 rijtjeswoningen en 45 appartementen voor bewoners met een kleinere beurs. “Daar passen we CLT en bamboe voor het eerst toe in gestapelde bouw”, licht Mijatovic toe. “Goedkoper betekent overigens wel dat het ontwerp wat eenvoudiger is. Maar dat heeft ook weer het voordeel dat we met standaardmaten werken zodat onderdelen direct op de vrachtwagen passen en we minder vervoersbewegingen nodig hebben.” Mijatovic ziet het ook voor zich dat bestaande gebouwen in stedelijk gebied worden opgetopt met houtbouw. “Dat is immers lichter, waardoor je niet de hele draagconstructie hoeft te verzwaren.”

Gezondheid

Hoewel BPD overduidelijk inzet op duurzaam en circulair bouwen en ook steeds meer architecten en aannemers het aandurven om met andere bouwmaterialen aan de slag te gaan, weet Mijatovic dat circulair en biobased bouwen voor huizenkopers nog amper een issue is. Uit onderzoek onderzoek onder het klantenbestand van BPD blijkt dat maar liefst 70% van de huizenkopers helemaal niet bezig is met de vraag of hun huis duurzaam is. “Het allerbelangrijkste vinden ze dat ze in de huidige markt überhaupt een woning kunnen kopen”, legt Mijatovic uit. “Wel gaan ze ervan uit dat de ontwikkelaar zijn uiterste best doet om zo duurzaam mogelijk te bouwen. En ze willen weten wat duurzaam bouwen voor ze betekent: in hun portemonnee, voor hun gezondheid en voor het onderhoud.” Waarmee Mijatovic wil zeggen dat huizenkopers vooral te verleiden zijn met andere thema’s dan duurzaamheid of circulair bouwen. “Bij houtbouw stellen opeens mensen hele andere vragen. Over brandveiligheid bijvoorbeeld. Of over garantietermijnen. Die vragen werden bij betonnen woningen nooit gesteld. Er is dus nog wat voorlichtings- en verleidingswerk te doen richting bewoners over duurzaam en biobased wonen. Zij geven niet om technische prestaties, maar wel om maatschappelijke impact en woongenot.”

Grootschalige impact

De urgentie om te verduurzamen is ondertussen tot de hele vastgoedsector doorgedrongen, en Mijatovic ziet hoe dit besef ook BPD als bedrijf transformeert. De overstap van experiment naar standaardisatie is geen gemakkelijke. “De noodzaak om deze stap te zetten is duidelijk, alleen weten we nog niet precies welke keuzes we op welk moment moeten maken. We moeten er met alle betrokkenen voor zorgen dat we samen genoeg weten om dit voor elkaar te krijgen.”

Een belangrijke opgave is, om de opschaling in duurzaamheid betaalbaar te houden voor bewoners. In verschillende ontwikkelingen is dit een centraal thema. In Vianen werkt BPD samen met een woningcorporatie aan een gebiedsontwikkeling in hout, en ook in Weespersluis, Vlietvoorde en Oostflank Purmerend worden veel woningen in hout opgetrokken.

Elke stap stap richting circulair industrieel bouwen brengt nieuwe uitdagingen met zich mee, die door Mijatovic en haar collega’s bevlogen worden opgepakt. “We zien steeds meer bouwpartners die een productielijn voor biobased en houten woningen opzetten. Met wie gaan we in zee en hoe betrekken we hen zo goed mogelijk in onze gebiedsontwikkelingen? Zeker op de grotere locaties is dat een flinke uitdaging.

Ook in de samenwerking met gemeenten heerst nog onwennigheid. “Doorgaans betalen we als ontwikkelaar de ambtelijke uren voor begeleiding van projecten. Maar met zo’n nieuw onderwerp als biobased bouwen, is het belangrijk om het leerproces echt samen door te maken. We moeten er samen in investeren. Grootschalig circulair bouwen vraagt om een nieuwe blik en een andere manier van samenwerken. Ook al kan één gebiedsontwikkelaar of één sector het CO2-probleem niet alleen oplossen, we moeten doen wat we kunnen. Ontwikkelaars die projecten opstarten met biobased bouwen, trekken de hele keten mee. Alleen zo behalen we de noodzakelijke grootschalige duurzaamheidswinst.”