Hoe SAWA met succes ambities stapelt

Geen pannenbier, maar het plaatsen van een nestkast voor de slechtvalk. Zo vieren de bouwers van SAWA begin september het hoogste punt van dit nieuwe woongebouw in het Lloydkwartier in Rotterdam. Vijftig meter hoog is het, grotendeels gebouwd met gelamineerd houten kolommen en liggers en CLT vloeren. Vanaf april dit jaar is de houtbouw de lucht ingeschoten. Na oplevering in 2025 verrijken allerlei soorten groen de royale buitenruimtes van het getrapt vormgegeven gebouw.

Kortom: een uitzonderlijk project met uitzonderlijke ambities. Reden voor Lente-akkoord 2.0 om donderdagmiddag 12 september op excursie te gaan naar de bouwplaats.

Eerst een presentatie. In de voormalige buurtkroeg waar ontwikkelaar Nice Developers kantoor houdt, verzamelen zich mede-ontwikkelaars, hardcore bouwers (zonder uitzondering al gekleed in veiligheidstenue plus werkschoenen), vertegenwoordigers van corporaties, adviseurs, toeleveranciers en architecten.

Nice Developers is een “maatschappelijk ontwikkelaar die gelooft dat verandering mogelijk is”, zegt Mark Compeer, in 2019 samen met architect Robert Winkel (Mei Architects en Planners) de oprichter.

Het idee voor het houten woongebouw komt uit hun koker. ERA Contour haakt aan als mede-ontwikkelaar en bouwer. In juni 2023 komt er versterking van belegger Focus on Impact, dat de middenhuur-woningen van SAWA aankoopt.

Gestapelde ambities

Een houten gebouw, waarvan een deel bestemd voor de middenhuur, met volop aandacht voor biodiversiteit – de kernwaarden die het duo formuleert leiden tot gestapelde ambities. “Meestal lukken dit soort projecten niet. Waarom het hier wel slaagt? Wij laten de plantenbakken erin ten koste van onze winst”, zegt Winkel. Als winstmarge houdt de ontwikkelaar 3 tot 5% aan. “Dat de TBI-groep – waar ERA Contour onder valt – een stichting is die geen winstmaximalisatie als doel heeft, helpt ook.”

Participatie

Vanaf de start van de ontwikkeling is de wijk betrokken. Tijdens de lockdowns bijvoorbeeld met sessies via Zoom. Op het dek van SAWA komt een moestuin, die via een trap verbinding maakt met een bestaande moestuin op de Lloydpier. Er is ook ruimte voor een lokaal museuminitiatief, in dit geval over de geschiedenis van de Lloydpier (vanaf hier vertrokken schepen naar Indië). “Dit zijn kleine voorbeelden waardoor je heel makkelijk initiatieven uit buurt kan toevoegen aan je project en de buurt kan betrekken”, zegt Compeer. Nice Developers wil bovendien bewoners van sociale huurwoningen in de buurt als eerste de kans geven om door te stromen.

Getrapte vorm

In het woongebouw komen 50 middenhuur woningen, 20 vrije sector huurwoningen en 39 koopwoningen. Het woonvolume vermindert tijdens de ontwikkeling ten opzichte van het bestemmingsplan. Dit is gedaan om het uitzicht voor omwonenden niet te veel te belemmeren en meer ‘lucht’ te houden in het straatbeeld. Het leidt tot de getrapte vorm en daarmee de naam SAWA, verwijzend naar groene rijstvelden.

Een eis uit het bestemmingsplan is: er moet een gat onder in het gebouw komen, om het uitzicht van het gebouw erachter op het water te behouden. Consequentie is dat er meer beton en staal nodig is om het gebouw te realiseren en het project de Paris Proof-streefwaarde niet haalt: die is op moment van ontwikkelen (2021) 220 kilogram CO₂ per m², en SAWA komt uit op 250. “Met de doorontwikkeling van ons houten bouwconcept komen we inmiddels op 140 kg CO₂ per m² en staan we klaar om de ambitie van 2030 in te koppen”, zegt Winkel.

CO₂ en circulariteit

SAWA wordt gebouwd met gelamineerde kolommen en liggers en CLT- vloeren. Hierdoor blijven vloervelden vrij indeelbaar. Binnenwanden zijn van metal stud, gevelelementen van houtskeletbouw. Alleen de begane grond (parkeren en horeca) en de liftkern zijn van beton.

Om ballast toe te voegen aan de CLT-vloeren gebruiken de bouwers gerecycled dakgrind, met installatieleidingen ertussen. Daaroverheen isolatie, vloerverwarming en -koeling en een anhydrietvloer als enige natte afwerklaag. Door deze keuzes blijft het gebouw maximaal demontabel.

Cijfers: in de constructie van SAWA zit 8000 m³ aan bouwstof. Daarvan is 77% de hoofddraagconstructie, 8% de gevel en 15% afbouw, rekenen de ontwikkelaars voor. De hoofddraagconstructie en gevel bestaan voor 74% uit biobased en gerecycled materiaal.

In samenwerking met Climate Cleanup is uitgerekend wat dit betekent qua CO₂-opslag en de waarde daarvan uitgedrukt in euro’s: de 3300 m³ hout zorgt voor 2000 ton CO₂-opslag. Daar hangt een waarde aan van 250.000 tot 400.000 euro. “Totdat beton een CO₂-taks krijgt is dit een transitievergoeding, om businesscases bij elkaar te krijgen”, zegt Winkel. Nice Developers heeft alle CO₂-certificaten verkocht en de opbrengst cadeau gedaan aan de VvE.

Nog iets dat is uitgerekend: volgens een rekenmodel van de Provincie Utrecht is de waarde van de niet toegediende maatschappelijke schade door vermindering van de CO₂-uitstoot ongeveer 4,5 miljoen euro. “Een vorm van true pricing. Dit zouden we moeten meenemen in tenders; dan wordt beton onbetaalbaar.”

Biodiversiteit

Zevenhonderd strekkende meter plantenbakken zorgt van februari tot oktober voor grond op de buitenruimtes van het gebouw. Er is een jaarrond groenplan zodat vogels, bijen, vlinders en insecten hun plek kunnen vinden. Dat groen is in eigendom van de VvE. Naast het al genoemde onderkomen voor de slechtvalk zijn er mussentorens en 140 nestkasten voor vogels. Voor de zwarte roodstaart is een bruin biodiversiteitsdak in de maak. Droge grond die op de braakliggende bouwlocatie aanwezig was, is hiervoor afgeschraapt en bewaard voor toepassing straks.

Dit aspect van de bouw is “echt wel een klus geweest”, zeggen de ontwikkelaars. Winkel: “Ik snap best dat het niet gebeurt. Niemand vraagt erom en het kost 2% van de winst. Wij vinden belangrijk om het wél te doen.”

Conclusie: ja, allemaal gestapelde ambitie, maar “het gebeurt gewoon, we zijn aan het bouwen”, zegt Winkel. En, zo zegt hij even later:

“Als je weet dat dit kan, kan je nooit meer genoegen nemen met minder.”

Nice Developers zag de inspanningen beloond met nul bezwaren op de omgevingsvergunning.

In een mockup is het bouwsysteem uitvoerig getest op alle mogelijke vlakken. Winkel: “Acht second opinions”. Inmiddels heeft het geleid tot het gecertificeerde Nice Building System, waar andere projecten mee kunnen worden gebouwd.

De bouw op

Dan, verdeeld over twee groepen, de bouw op. Mirjam van den Bosch van bouwer ERA Contour gaat voor naar een middenhuurappartement. Het casco is in zes maanden in elkaar geschroefd door zes mensen van leverancier Derix, waarbij de bouwtijd per etage – mede door de getrapte vorm – steeds korter werd.

In de woning wijst zij op een donkergekleurde kolom in de hoek: die is van beukenhout. “Sterker dan een vuren CLT-kolom. Op sommige plekken in het gebouw is dat nodig. Er komt een randje vuren overheen, dus daar zie je straks niets meer van.”

Vragen van deelnemers: ventilatie door de gevel, kregen ze dat door de BENG? Of is het plan ingediend onder de EPC? Dat antwoord moet Van den Bosch even schuldig blijven, maar Mark Compeer geeft even later buiten uitsluitsel: het plan is inderdaad ingediend onder de EPC. De keuze voor systeem C ventilatie is bewust, om het gebouw low tech te houden. Het gebouw wordt aangesloten op stadverwarming en daarnaast uitgerust met actieve vloerkoeling. Balkons zullen ook fungeren als overstekken in de zomer.

Compeer wijst op de gevel van geïmpregneerde vurenhouten planken. Die zal vergrijzen. De oostgevel gelijkmatig, de zuidgevel door de balkons ongelijkmatig. “We garanderen dat de gevel 30 jaar meegaat. Mocht er eerder iets aan vervanging toe zijn: het zijn houten plankjes die je eraf kan halen en kan vervangen.”

Winkel noemt – tot slot- de balkons. Die lijken van hout, maar zijn in werkelijkheid van licht beton met pigment. “Dat pigment loogt uit, waardoor het ook zal vergrijzen.”

De oplevering van de woningen start in april 2025 en zal doorlopen tot in de zomer.