Hoe verkoop je een houten woning?

Om te kijken hoe consumenten enthousiast te krijgen zijn voor houten woningen, organiseert Lente-akkoord 2.0 een onderzoek. De eerste resultaten en ervaringen worden besproken tijdens een sessie met experts en marktpartijen op 30 juni in Hotel Jakarta in Amsterdam.

“Wat willen mensen en waar zijn ze bang voor? Je moet antwoord hebben op deze vragen om verder te kunnen met houtbouw.” Met deze woorden opent programmamedewerker Sander Woertman van NEPROM de sessie Consumentenwaardering Houtbouw. Met een themagroep, onder leiding van Peter Kuindersma van Ingenii doet hij onderzoek hiernaar. Er is reeds een kennispaper in de maak, die deze zomer wordt gepubliceerd. Deze paper verzamelt de meest relevante bestaande internationale onderzoeken. In september wordt gestart met onderzoek naar de Nederlandse woonwensen en -kansen op het gebied van houtbouw. Woertman legt uit wat de themagroep voor ogen staat. “We willen informatie ophalen over de perceptie, ervaring, beleving en eisen van gebruikers. Met deze kennis kunnen bouwers houten woningen maken die aansluiten bij de wens van de consument. Hoe kunnen we de consument klaarstomen voor houtbouw?”

Acceptatie gaat snel

Het antwoord op deze laatste vraag is volgens Hans Lormans, oprichter van houtbouwer Hamlet, vrij eenvoudig. “Je hoeft de bewoner niet voor te bereiden. De acceptatie gaat sneller dan je denkt. Ik was zelf ook benieuwd naar de ervaring van bewoners in houtbouw-projecten en heb daarom aangebeld bij willekeurige houtbouw-woningen in Parijs en Londen. En wat bleek? De bewoners wisten vaak niet eens dat ze in een gebouw met een houten constructie woonden.”

Een andere sessiebezoeker, Yvonne Wattez, is senior adviseur brandveiligheid bij Arup en heeft ook ervaring met houtbouw. Ze verwoordt de zorgen van bewoners en investeerders op het gebied van houtbouw. “Er zijn zorgen over de akoestiek en men vraagt zich af of al dat hout niet kraakt. Daarnaast wordt ook de combinatie van hout en vocht als spannend ervaren.” Volgens haar is het een kwestie van goed uitleggen wat het betekent om te wonen in een gebouw met een (gedeeltelijk) houten constructie. Zij heeft ervaren dat mensen er nu vaak trots op zijn in een houten gebouw te wonen. “We zagen bij de ontwikkeling van HAUT in Amsterdam dat de woningen over de top gingen en mensen bereid waren meer te betalen.”

Waslijst vooroordelen

Maar volgens Kes Brattinga, senior analist residentieel en internationaal vastgoed bij Syntrus Achmea wil niet iedere Nederlander graag in een houten gebouw wonen. “Als ik ga onderzoeken, kom ik een waslijst aan vooroordelen over houten gebouwen tegen, zoals vragen over akoestiek, brandveiligheid, onderhoud en waterschade.” Lormans adviseert mensen vooral om houten gebouwen te bestuderen die al gebouwd zijn. “Op de website van de Franse ontwikkelaar Woodeum kun je een breed palet van houten gebouwen vinden. Zij hebben heel veel ervaring op dit vlak.”

Houdt hout het?

Een van de sessiebezoekers merkt op dat het voor huurders vaak inderdaad niet uitmaakt of zij in een gebouw met een houten constructie wonen, maar des te meer betekent het voor de pandeigenaren. Zij moeten volgens hem weten of hout het ‘houdt’ en vraagt zich vervolgens hardop af of houten woningen ook 60 jaar meegaan. Een terechte vraag vindt Jan Fokkema, voorzitter van NEPROM. “Er wordt gezegd dat we bouwen met hout wel onder de knie hebben, maar is dat wel zo?” Houtbouw is zeker nog niet standaard, vertelt Wim Smit, senior projectmanager nieuwbouwontwikkeling bij Syntrus Achmea. Hij woont zelf in een houten woning in een CPO-project. “Bouwen met hout wordt nog steeds een beetje gek gevonden en men is niet bereid er meer voor te betalen.” Fokkema waarschuwt voor een negatief imago van bouwen met hout. “Het gaat erom dat het stevig is, dus er moet goed onderzoek gedaan worden. Je moet ervoor zorgen dat het imago overeenkomt met de argumenten. Daarvoor is het heel belangrijk dat je nu in de aanloopfase geen fouten maakt.”

Meer betalen?

Brattinga heeft een whitepaper geschreven over beleggen in houtbouw. “We hebben veel onderzoek gedaan. Volgens ons is de bewoner de sleutel tot het succes bij houtbouw. Daarnaast is kennis heel belangrijk. Daarom pleiten we voor een leerstoel aan de TU Delft en daarnaast moeten kennisprojecten zoals ons whitepaper gestimuleerd worden.” De redenen waarom beleggers houtbouw interessant vinden, zijn volgens Brattinga duidelijk. “Het is allereerst een CO2-vrije productiemethode en daarnaast wordt de methode ook door nieuwe regelgeving steeds interessanter. En houten gebouwen blijken ook waardevast te zijn. Ze zijn bovendien sneller te realiseren, waardoor je sneller huurinkomsten kunt genereren.”

Houtbouw duurder?

Er zijn echter ook uitdagingen, stelt Brattinga. “De bouwkosten zijn hoger dan bij een traditionele bouwmethode, daarom moeten we in eerste instantie een lager rendement accepteren.” Daar ligt volgens Fokkema de crux van het verhaal. “Zijn jullie bereid meer te betalen? Want als je niet meer waarde kunt halen uit een houten gebouw, dan is het dus duurder.” Volgens Lormans valt de meerprijs van houtbouw mee. “Ik hoor in de markt dat het 10 tot 15% duurder zou zijn, maar dat is geen wetmatigheid. Als je vanaf het begin al uitgaat van houtbouw, kun je veel van die kosten besparen en kan het wel uit. Maar je moet dan wel heel goed kijken waar de meer- en minderkosten precies zitten.”

Te weinig kennis

Sander Klaver, Senior Market Analyst bij BPD is ook bezig met het opbouwen van kennis over bouwen met hout. “Wij vinden dat we te weinig kennis hebben. Daarom hebben we een onderzoeksopzet geschreven. En we zijn op het idee gekomen om samen op te trekken met het Lente-Akkoord in dit onderzoek.” Dat bestaat wat betreft Woertman zeker niet alleen uit desk research. “We gaan ook veldwerk doen in de vorm van enquetes onder bewoners, een focusgroep en een bustour langs houtbouw-projecten. Eind dit jaar moet het onderzoek klaar zijn.” Wattez heeft nog wel een tip voor de beide heren. “Neem contact op met de TU Delft, want ik weet zeker dat er studenten die jullie kunnen helpen bij dit onderzoek.”