In gesprek met: Raymond Schäperkötter - Vesteda

Wat doet Vesteda?

Wij zijn een landelijk opererende institutionele belegger. Onze aandeelhouders zijn onder meer verzekeringsmaatschappijen, pensioenfondsen en andere grote instellingen die streven naar stabiele en voorspelbare rendementen over een langere periode. Dat betekent dat we een langetermijnvisie hebben. Onze verhuurportefeuille omvat bijna 28.000 woningen, met een belegd vermogen van ongeveer 9 miljard euro. Her en der ook commercieel onroerend goed, maar dat is gekoppeld aan onze woningen.

Hoe is Vesteda bezig met circulair en industrieel bouwen?

Circulair bouwen gaat over hergebruik van materialen om uitputting van grondstoffen te beperken en het verlagen van materiaalgebonden CO₂-emissies. We zien kansen om beide te beperken. Als Vesteda dragen we zorg voor het behoud van een kwalitatief hoogwaardige en toekomstbestendige vastgoedportefeuille. We verwachten dat circulaire bouw hieraan bijdraagt. Los van het feit dat we ons moreel verplicht voelen om CO₂-uitstoot te beperken, denken we dat zo’n portefeuille ook op gebied van waarde zal toenemen.

Hoe geven jullie daar handen en voeten aan?

Door uniforme criteria te formuleren om de mate van circulariteit uit te drukken en te focussen op CO₂-reductie. We zijn daar druk mee bezig, maar staan wel nog aan het begin ervan. Momenteel wordt er door de markt voornamelijk gekeken naar de MPG vanuit het Besluit bouwwerken leefomgeving, waarbij ons criterium is dat we qua MPG 10 procent lager willen scoren dan de eis die de betreffende gemeente stelt.

Deze 1-puntsscore in de MPG biedt ons wel te weinig houvast bij het reduceren van de materiaalgebonden CO₂-uitstoot. We willen toe naar CO₂-equivalenten (GWP-waarde). ‘Hoe’ is nog wel een ding. Er zijn heel veel meetinstrumenten en databases, wat de uniformiteit van de uitkomsten onbetrouwbaar maakt. Je wil eigenlijk naar één meetinstrument waarmee er goed te sturen is op CO₂-uitstoot.

Je wil eigenlijk naar één meetinstrument waarmee er goed te sturen is op CO₂-uitstoot.

Dit gebrek aan uniformiteit merk je ook wanneer je kijkt naar de MPG. Die vind ik als methode nog onvoldoende uitontwikkeld. Een voorbeeld: wij krijgen een nieuwbouwproject aangeboden. De ontwikkelaar gaat vervolgens rekenen en komt uit op die 10 procent lagere MPG, terwijl het ontwerp en materialisering hetzelfde blijft en er hiermee niet specifiek gestuurd hoeft te worden op de reductie van de materiaalgebonden CO₂-uitstoot. Dat klopt niet. Er is onvoldoende transparantie in de berekeningsmethodiek en de ingevoerde data. Daar moeten we wél naartoe.

Daarom zijn wij intern bezig met een onderzoek om de materiaalgebonden CO₂-in kaart te brengen, zodat we hier in de toekomst zelf beter op kunnen sturen. Daarnaast vind ik dat biobased materialen, losmaakbaarheid en gebouwinstallaties beter gewaardeerd moet worden binnen de MPG-methodiek.

MPG is overigens niet het doel op zich, maar iets waar we een stuk toekomstgerichtheid aan kunnen koppelen. Anderzijds moet het ook zo zijn dat het een goede belegging wordt in de zin van een goed verhuurbaar product, met reguliere onderhoudslasten – en bij voorkeur beter. Die integraliteit bewaken we.

Op welke project ben je trots?

We hebben helaas nog geen houtbouwproject. Daar zijn we wel druk mee bezig, want we willen het heel graag hebben. Projecten waar ik vanuit MPG-oogpunt trots op ben, zijn momenteel projecten waarvan de MPG 10 procent lager ligt dan de gemeentelijke eis. Dat zijn projecten waarbij we ten tijde van de contractonderhandelingen met de ontwikkelaar nog enigszins sturen op gebied van materialisering en ontwerp om tot een gewenste MPG te komen.

Welke kansen en uitdagingen zie je?

De snelheid die industrieel bouwen biedt, is een kans om sneller woningen te realiseren. Er is een enorme vraag en we denken dat je daar met industrieel bouwen eerder aan kan voldoen, nog los van de milieubelasting die je beperkt. Daar is winst te behalen.

Als Vesteda zijn we nu aan het kijken hoe we materiaalgebonden emissies in ons Programma van Eisen kunnen opnemen. Binnen ons onderzoek maken we gebruik van One Click LCA. Deze methode is breder georiënteerd dan de MPG en maakt - naast de NMD database - gebruik van Europese en internationale LCA-databases. We zijn een proef gestart waarbinnen we de materiaalgebonden emissie van een aantal bestaande gebouwen willen uitdrukken in een CO₂-equivalent. Vandaaruit bepalen we welke eis we gaan stellen aan nieuwbouw en renovaties. Onze ambitie is om de eerste resultaten te hebben rond de bouwvak.

Verder werken we intern voor nieuwbouw- en renovatieprojecten met de Sustainable Impact Score. Deze meetmethode is gebaseerd op ons ESG-framework, waarin criteria op gebied van onder meer circulariteit, energie-efficiency en biodiversiteit zijn opgenomen. Deze score vullen we in op moment van een investeringsaanvraag. Het kan dan voorkomen dat gebouw wat minder financieel rendement genereert, maar wel een hoge SIS-score haalt. Dan is dat voor ons ook te rechtvaardigen als een goede investering. Omdat die toekomstgerichter is. We overwegen om de weging van circulariteit groter te maken, zodat we daar beter op kunnen sturen.

Wat wil je tot slot nog kwijt?

Voor Vesteda is het belangrijk dat we als sector de mate van circulariteit op een uniforme wijze uitdrukken. Dan pas kunnen we er waarde aan toekennen. En als we er waarde aan kunnen toekennen, kunnen we versnellen.

toelichting beeld: Artist impressions van twee woongebouwen The Ox (opgeleverd 2024) en Singelblok (oplevering september 2025) met een lage MPG-score van resp. 0,52 en 0,55.