Modulaire houtskeletbouw als ‘mooie duurzame basis’

Tijdens de Platformbijeenkomst van Lente-akkoord 2.0 geven ontwikkelaars Tom van der Horst en Robbert van Tilborg (Janssen de Jong Projectontwikkeling) en adviseur Menno Schokker (Merosch) in een van de deelsessies inzicht in het voortraject van dit project, dat momenteel in verkoop is - 60% van de woningen is in optie.

De keuze: HSB of CLT?

Waarom de keuze voor modulaire houtskeletbouw? Die is gemaakt omdat de tender van de gemeente Eindhoven zo was geformuleerd dat Janssen de Jong zowel op het vlak van duurzaamheid als qua prijs goed moest scoren. Met CLT – wat ook een voor de hand liggende keuze was geweest – was de projectontwikkelaar qua kosten bij een eerdere tender uit de pas gelopen.

“Normaliter starten we bij de architect, maar in dit geval zijn we bij de aannemer begonnen”, zegt Van der Horst. “Eén van de lessen uit die eerdere tender was betaalbaarheid. Daarom hebben we voor dit project eerst zelf een schets gemaakt en bouwers gevraagd naar de techniek die ze wilden toepassen en een bandbreedte van wat dat ongeveer zou kosten.”

De keuze viel op modulebouwer Barli. “Houtskeletbouw is concurrerender met traditionele bouw, zeker in vergelijking met CLT.”

Modulebouw is voor Janssen de Jong nieuw, voor de betrokken architect FAAM ook. Dat brengt beperkingen met zich mee: wat er op de oplegger kan, bijvoorbeeld. Oftewel: “Bouwen met houtskeletbouw vergt denken in modules, niet in materialen.”

Tijdens een kick-off in de fabriek van Barli zijn de uitgangspunten besproken met het kernteam van de in totaal 20 meewerkende partijen. Daarbij hebben volgens Van der Horst alle projectpartners de ruimte én verantwoordelijkheid gekregen. “Ambities opschrijven is makkelijk, maar ze moeten ook worden nagekomen. Alle partijen die in de tender hebben meegedaan, komen ook terug in de uitwerking.”

Naast de prijs zijn de snelle bouwtijd en de minimale overlast op de bouwlocatie belangrijke argumenten om voor houtskeletbouw modules te kiezen. Tachtig à 90 procent van het werk gebeurt al in de fabriek. Dat is ook gunstig voor het aantal vervoersbewegingen en de CO2-uitstoot die daarmee gemoeid gaat.

236 modules

Een hsb-module is 3,5 meter breed. De lengte is veel minder beperkt. Voor het project zijn 5 hoofdtypen woningen uitgewerkt, afgestemd op een brede doelgroep. De woningen zijn 70 tot 220 m2 groot en worden verkocht voor 330.000-770.000 euro.

De spanning bij het ontwikkelen met modules zit ‘m in het maken van een gevarieerd ontwerp versus het proces van de leverancier, legt Van der Horst uit. Voor Barli geldt: hoe meer herhaling, hoe efficiënter en dus goedkoper het proces. Architect FAAM wilde een spannend ontwerp maken voor het plan. “En ik wilde het allebei. Een spannend beeld is belangrijk, anders win je zo’n tender niet.”

Er worden in totaal 236 modules geproduceerd voor OAK, in 4 maten. Daar worden de casco’s van alle 45 woningen uit opgebouwd. Wanden, vloeren, plafonds – allemaal houtskeletbouw. Uitzondering: de begane grondvloer, die van circulair beton is (Urban Mining Concrete van New Horizon).

CO2-score 184 kg per m2

Menno Schokker van Merosch rekende voor het project aan het integrale duurzaamheidsconcept. Modulaire houtskeletbouw is wat hem betreft “een mooie duurzame basis om verder op te optimaliseren. Bij een traditioneel bouwsysteem werk ik vanuit een slecht systeem, dat ik minder slecht probeer te maken.”

Hij heeft het standaard concept van Barli nog duurzamer gemaakt door hergebruikte dakbedekking toe te passen (citumen), populierenhout (Peppelhout) te gebruiken voor de gevel (niet gelukt wegens onvoldoende beschikbaarheid – Platowood is het alternatief) en te kiezen voor in Europa geproduceerde circulaire pv-panelen. Wat de energiehuishouding betreft is bewust niet gekozen voor NOM, maar voor energieneutraal. “Dat zat ‘m een stukje in de MPG.”

De woningen worden aangesloten op een warmtenet dat wordt gevoed met biomassa. BENG-1 zit op Bouwbesluitniveau (of iets beter), BENG-2 op 0 en BENG-3 op 100%. Op het vlak van oververhitting was een GTO-berekening nodig om aan te tonen dat de woningen niet te warm worden in de zomer. Hierbij is vooral ingezet op screens (handmatig bediend).

De MPG-scores van de woningen zitten op 0,44-0,50. En, verwijzend naar de zojuist presenteerde CO2-barometer in de plenaire sessie van de Platformbijeenkomst: OAK voldoet aan de Paris Proof-doelstellingen. De CO2-score zit op 184 kg per m2 bvo.

Voor- en nadelen houtskeletbouw

Zoals genoemd: een voordeel van modulaire houtskeletbouw is dat het grootste gedeelte onder geconditioneerde omstandigheden gebeurt. Dat met uitzondering van de begane grondvloer alles mechanisch wordt gefixeerd, is gunstig voor de toekomstige restwaarde en hergebruik, geeft Schokker aan.

De bouwtijd van OAK is 9 maanden. Traditioneel zou dit uitkomen op 12 maanden. “Zou het project super-seriematig zijn – echt een rij modulewoningen – dan zou dat zelfs in 4 maanden kunnen”, zegt hij. De adviseur rekende uit dat voor OAK 1400 vervoersbewegingen nodig zijn. Dat zouden er 3800 zijn geweest bij een traditioneel bouwsysteem.

Bouwkosten

Robbert van Tilborg tot slot geeft inzichten in de uiteindelijke uitwerking van het plan. Wat betreft de bouwkosten ging de tender nog uit van 1200 euro per m2 bvo. Daar zit het project in de uitwerking boven. Dat is te wijten aan wijzigingen in het ontwerp, prijsstijgingen en beschikbaarheid van materiaal. Ook de brandwerendheid van het project was complex, wat financiële consequenties heeft gehad. Van Tilborg komt op 1400-1500 euro per m2 bij OAK, waar dit in traditionele bouw 1200-1300 euro was geweest. Daarnaast wordt bij het project ook flink geïnvesteerd in groene gevels, een binnentuin, overdekt parkeren en vlonders rond de woningen, wat maakt dat de berekening uitkomt op 1700-1800 euro per m2.

OAK – de bouw start naar verwachting medio 2023 - is voor de ontwikkelaar een leerproces. Winst maken was niet het hoofddoel van het project, zegt Van Tilborg. “We hebben er wel op gestuurd, maar het ervaring opdoen samen met andere partijen was belangrijker.”

En de bouwer gaat het vaker doen: Janssen de Jong Projectontwikkeling gaat zich met de nieuwe spin-off Revolve op houtbouwprojecten richten.