Op stap met de pioniers van Poppies

Het hoofddoel van vandaag is gebouwen bekijken, zegt architect Marc Koehler aan het begin van zijn presentatie. Poppies met name, even verderop in de wijk Buiksloterham in aanbouw. Maar omdat dat nog niet klaar is, verzamelen de deelnemers aan deze excursie zich in restaurant Papillon.

De ontbijtsessie van het Lente-akkoord tijdens dag 2 van de Provada-beurs is een schot in de roos. Na de koffie en de broodjes blijkt het zaaltje en het aantal stoelen te klein. Deze locatie is niet toevallig gekozen, want onderdeel van Republica, een ensemble van vijf gebouwen dat Koehler al eerder ontwierp. De route gaat daarom óók door die gebouwen.

Integraliteit

De architect houdt de vaart erin. Zijn bureau pioniert al twintig jaar op gebied van woningbouw en (steeds meer) mixed-use projecten. Daarbij kijkt het bureau verder dan architectuur. Want: “De customer journey van de gebruiker gaat niet alleen over architectuur. Die gaat ook over stedenbouw, interieur, de website, hoe de VvE is georganiseerd, hoe je de auto parkeert en hoe je de koffie drinkt in een restaurant. Die integraliteit ontbreekt vaak. Wij proberen daar schakels in te vormen en opdrachtgevers te adviseren over die integraliteit.”

Sterke concepten en sterke merken zijn daarbij belangrijk, stelt Koehler. Republica – tien jaar geleden ontwikkeld, opgeleverd in 2024 - is daar een voorbeeld van. Een samenhangend geheel van koop- en huurwoningen, commerciële ruimtes, een hotel met café en zwembad op het dak en restaurant. Allemaal op een gedeelde ondergrondse parkeergarage en samen verbonden op gebied van energie in een smart grid.

Houtbouw

Sinds zeven jaar verdiept Koehler zich in houtbouw. Dat heeft geleid tot Superwood, een modulair ontwerp- en bouwsysteem in CLT dat in 2D en 3D kan worden toegepast. “Door te standaardiseren hoeven we niet elke keer het wiel opnieuw uit te vinden, kunnen we de kosten laag houden en telkens stappen maken in de engineering.”

MaMa Pioneers

Poppies is het eerste gebouw onder de vlag van MaMa Pioneers, waarin naast Koehler ook Edwin Oostmeijer, Renz Millenaar en Andy Kloppenburg participeren. Ambitie: een woonmerk neerzetten en dat nationaal en internationaal uitrollen (eerste projecten zijn in Amsterdam en Milaan). De ontwikkelaar stapt daarbij af van traditionele verhuur en zet in op extra diensten en community building, legt Kloppenburg uit.

MaMa Pioneers speelt hiermee in op de trend van éénpersoons huishoudens. Zij wonen compacter, maar krijgen meer kwaliteit in hoogte van plafonds (voor ruimtebeleving), keuken en badkamer. De combinatie met gemeenschappelijke ruimtes in het gebouw zorgt voor het echte onderscheid: woonkamer, ontmoetingsruimte, werkruimte, wasruimte, gemeenschappelijke keuken en eetruimte, verschillende buitenruimtes, een buitenkeuken op het dak en een tuin (Koehler: “met misschien kippen”) – het is er allemaal. “Zodat eenpersoonshuishoudens als een soort moderne familie samen kunnen wonen”, zegt Millenaar.

mensen wonen iets compacter maar hebben veel meer dan wanneer ze het allemaal zelf zouden doen

Koehler komt er even later op terug: “Woningen zijn zo opgepompt met thuiswerken, thuisyoga en een thuisbios dat het niet meer past. Om die druk uit de woning te halen, maken we dat gezamenlijk. Dat is het shared living-concept: mensen wonen iets compacter maar hebben veel meer dan wanneer ze het allemaal zelf zouden doen.”

App

De ontwikkelaar is ook de verhuurder. Er is substantieel geïnvesteerd in een platform en app waarmee de bewoners alles regelen. Van het openen van de deur tot het boeken van de werkruimte of de sportschool of yogaruimte. Ook klachtenafhandeling gaat via deze app. “Design, built, own, operate – het is ontzettend veel werk om dat voor elkaar te krijgen. Dat is alleen mogelijk met investeerders en banken waarmee je een langetermijnvisie deelt”, aldus Millenaar.

Ambassadeurs

Poppies bestaat uit 103 woningen van 40 m² in het middenhuursegment. Dat aantal is wat aanmeldingen betreft 11 keer overschreven. De ontwikkelaar mikt op de politieagent, leraar en zorgverlener als doelgroep. Er zijn onder de bewoners bovendien acht ambassadeurs aangesteld die allemaal een kernwaarde vertegenwoordigen van het merk MaMa Pioneers. Zij maken zich binnen het woongebouw sterk voor bijvoorbeeld biologisch eten, kunst, muziek, sport en ondernemerschap. Om activiteiten te organiseren, krijgen zij ruimtes tot hun beschikking, een budget en de app om te bewoners via die weg enthousiast te krijgen.

3D modules

Poppies is gebouwd met 3D modules van CLT op een betonnen plint met ondergrondse parkeergarage. Het stapelen van CLT-modules is ook voor houtbouwer Derix een primeur (weetje: Poppies heeft zojuist de Derix jaarprijs gewonnen - DERIX Timber Construction Award 2025: Modular timber construction ‘Poppies’ - DERIX GmbH).

Een leermoment: tijdens de bouw verschuift er toch veel werk – het maken van de badkamer bijvoorbeeld - van de modulebouwer naar de hoofdaannemer. “Daardoor werd het een soort hybride modulair bouwen en maak je geen gebruik van de tijdswinst”, blikt Koehler terug. “Het gaat juist langer duren. De les is dat we een duidelijke knip tussen modulebouwer en hoofdaannemer moeten maken.”

Vijf jaar geleden was het nog geen optie, maar in het vervolg moet ook die gevel er prefab op, als het even kan. “De betonnen plint en parkeergarage duurden jaren, Derix had aan vijf weken genoeg en inmiddels zijn we alweer een jaar bezig om de gevel er tegenaan te zetten.”

Bouwen met 3D modules is overigens niet heilig: het volgende gebouw van MaMa Pioneers – Robin Wood, in IJburg – is momenteel in aanbouw en bestaat uit 2D CLT-elementen.

Lopen door een ‘dorpje’

De architect legt tot slot uit wat de deelnemers even later tijdens de ronde door het gebouw ook ervaren: Poppies is eigenlijk een klein dorpje met verschillende gebouwen die zijn verbonden rond een binnenplaats. Met veel looproutes en doorkijkjes. Het nemen van de trap wordt gestimuleerd. Een in een spiraal opgaande hellingbaan “loopt zo lekker dat je daarna nooit meer de lift gaat nemen”, zegt Koehler.

Het effect daarvan is dat bewoners elkaar tegenkomen. Grote ramen aan de galerij die helemaal open kunnen, waardoor een soort binnenbalkons ontstaan, versterken dat. “We hopen dat het echt een sociale leefgalerij wordt.”

Tekst: Paul Diersen