The Urban Woods wil duurzaamheid uit de niche halen

Een zeer zonnige en warme lentedag is het afgelopen donderdag 12 juni. “Een ideale dag om in het bos rond te lopen”, zo verwelkomt programmaleider Sander Woertman de deelnemers aan deze door Lente-akkoord georganiseerde excursie. “Gerooid bos weliswaar.”

The Urban Woods, daar gaat de groep belangstellenden vanmiddag naartoe. Een nieuw houten woongebouw met 102 woningen verdeeld over tien verdiepingen, dat verrijst in Delft. Maar voordat de bouwhelmen op gaan, is het woord aan het team achter dit gebouw. Overigens stipt Woertman eerst nog de populariteit van de Lente-akkoord-excursies aan. Ze zitten zonder uitzondering binnen een dag vol. Niet zo vreemd: “Er wordt veel echt gerealiseerd en er is veel vraag naar kennisuitwisseling.”

Consumentenmerk

Aan kennisdeling ook deze middag geen gebrek. Oprichter Sebastian Monteban vertelt over het concept achter The Urban Woods. Dat is niet alleen een gebouw, maar ook een digitaal platform en merk. “Wij benaderen vastgoed als een consumentenmerk”, zegt hij. Monteban is als investeerder actief in technologie en lifestyle, met duurzaamheid als rode draad.

Onze ambitie: van buur tot buur – de stad wordt natuur

Voor The Urban Woods – hij kent architect Tim Vermeend al 15 jaar – komt het balletje vier jaar geleden aan het rollen. Want wat is dat gaaf, die houtbouw. Vanaf de start haalt hij marketeers en ICT’ers aan tafel om aan dat merk te werken. “Onze ambitie: van buur tot buur – de stad wordt natuur.”

Het is nadrukkelijk de bedoeling dat het niet bij één gebouw blijft. Inmiddels staan er vervolgprojecten op stapel in Deventer en Amsterdam. De wens is om ook snel in Groningen te gaan ontwikkelen. Als uniek aan The Urban Woods noemt Monteban dat het insteekt op wonen als flexibele abonnementsvorm, met naast de huur voor het appartement allerlei extra’s die zijn bij te huren, zoals een berging, een afgesloten werkplek en een deelauto. Ook zijn er op en in het gebouw gedeelde faciliteiten zoals een daktuin met hottub en een wasserette in de kelder. “Dat scheelt 2 à 3 m² vloeroppervlak, waarmee we efficiënter gebruikmaken van de ruimte.”

De appartementen in The Urban Woods zijn tussen de 40 en 80 m² groot en vallen voor 80 procent in het segment middenhuur. ‘Duurzaamheid’ maakt projecten vaak wat alternatief, volgens Monteban. De missie is om het uit die niche halen. “Zodat de massa het wil. Dan kan het niet anders dan dat er een transitie gaat komen.”

Over massa gesproken: er zijn 3000 inschrijvingen voor Delft. “Een makelaar? Ik denk dat we ‘m niet nodig hebben.”

Ontwikkeling

René de Man is directeur van The Urban Woods en duikt dieper in op de ontwikkeling van het gebouw. De vier grote dromen (sociale cohesie, een huis voor iedereen, vrijheid en Duurzame gebouwen en gewoontes) zijn vertaald naar drie bouwprincipes. (1) Natuurinclusief; een gebouw is onderdeel van de natuur, in plaats van dat natuur en stad los van elkaar staan. (2) Houtbouw: op dit moment het duurzaamst, aldus De Man. (3) A++++-labels: bouw je niet energiebewust, dan schiet je er nog niks mee op.

The Urban Woods is naar zeggen van de ontwikkelaars het hoogste houtbouwproject in een kolommen- en balkenstructuur zónder betonnen kern en liftschacht. De engineering duurt een jaar. Vanaf begin af aan zit houtbouwer CLT-S aan tafel. Een bouwer met ervaring in hoogbouw. “Al was het voor hen ook nieuw om tienhoog met kolommen en balken en een houten kern te realiseren”, zegt De Man.

Een hoofdaannemer vinden blijkt lastig. “Aannemers vonden dit een ingewikkeld en ambitieus plan. Het budget ging elke keer omhoog, met als uiteindelijke uitkomst dat je geen pand hebt. Wij beweerden dat het wel realiseerbaar zou zijn. Daarom zijn we vanaf oktober 2023 zélf aan de slag gegaan als aannemer.”

Wij denken dat het nog 20 procent sneller kan

Start bouw is in 2024. De fundering en kelder van beton duren lang, de houtbouw daarentegen schiet de lucht in. Op 5 maart 2025 staat de eerste houten kolom, het gebouw is klaar in februari 2026. Minder dan een jaar voor 102 woningen op tien verdiepingen. “Doordat we de keuze hebben gemaakt om zelf te bouwen, hebben we in de gaten waar het geld heen gaat en waar het sneller kan. Wat we hier leren, nemen we straks mee in de engineering van volgende projecten. Wij denken dat het nog 20 procent sneller kan.”

The Urban Woods coördineert ongeveer 35 aannemers en leveranciers. De Man ziet vergelijkbare bouwkosten met traditioneel - niet de 10 tot 15 procent extra die vaak wordt genoemd. Tenminste: als het basispand wordt beschouwd. Het teveel aan balkons (108 op 90 appartementen) zorgt voor extra kosten, net als de bomen. Er is ook extra geïnvesteerd in brandveiligheid en akoestiek, meer dan gevraagd.

Meten is weten: sensoren in het gebouw traceren de bewegingen van het gebouw bij windkracht. “Er zit te veel hout in dit pand en dat wil je reduceren. Dat heeft te maken met onbekendheid. In de theorie doet de gevel constructief alles en de kern niets. In praktijk is dat natuurlijk niet zo.”

Minder hout, meer vezels

Architect Tim Vermeed gaat als derde spreker door op het reduceren van hout. In de methode waar The Urban Woods voor kiest, is het uitgangspunt om er zo weinig mogelijk van te gebruiken. “Waar je het kan vervangen door vezelgewassen, vervang het zo snel mogelijk.”

Nog iets waar een streep door is gezet: in veel houten gebouwen zitten stalen verbindingen in de constructie. Het is voor The Urban Woods gelukt om die er voor een groot deel uit te halen en slimme houtverbindingen te gebruiken. Bouwers kunnen daardoor relatief snel en gemakkelijk assembleren. “Op ons project werken vier mensen met schroevendraaiers en één iemand in de kraan. In 26 weken tijd bouwen zij die 102 woningen omhoog.”

In 26 weken tijd bouwen zij die 102 woningen omhoog

Nog iets om te reduceren: de kolommen van het gebouw zijn 12 centimeter rondom over gedimensioneerd voor inbranding. “We rekenen constructief met een veel smallere kolom. Kan die 12 centimeter rondom vervangen worden door een ander materiaal? Dat onderzoeken we momenteel met TNO. Het zou 18 tot 20 procent hout schelen.”

Innovaties gaan sneller dan het project, noemt Vermeend. Was de MPG bij de aanvraag nog 0,5, inmiddels is die 0,36. Aanvankelijk zat er geen biobased isolatiemateriaal in de gevel - het is toch gelukt om er vlasisolatie in te stoppen. Een uitvoeringstechnisch nieuw snufje vanaf de derde bouwlaag: een robot die de plattegronden print op de vloervelden, zodat exact duidelijk is waar de wanden moeten komen. En wat (nabije) toekomstmuziek: The Urban Woods is met TNO aan de slag om van pallethout CLT te maken en wil daar deels paprikapulp en karton in verwerken. De eerste wand gedeeltelijk gemaakt van gerecycled pallethout staat al in het gebouw in Delft.

Tekst: Paul Diersen