• Nieuws
  • 11/04/2022

Tijdelijke woningbouw: sneller en duurzamer

Tijdelijke woningbouw is een snelle oplossing voor de huidige woningnood. Omdat ze eenvoudig modulair en/of verplaatsbaar zijn, zijn ze eenvoudiger circulair te maken dan reguliere woningen.

Website Smartbuilds 1
Rabo Smartbuilds is een concept voor tijdelijke woningen.
Website Smartbuilds 2 A
De woningen worden voor 90-95% in de fabriek gebouwd met duurzame materialen.

Waar voor een reguliere gebiedsontwikkeling acht jaar nodig is, kan een tijdelijke woonlocatie al binnen twee jaar in uitvoering zijn. Omdat tijdelijke woningen verplaatsbaar zijn, zijn ze tevens circulair. Wel moeten procedures voor vergunningen voor tijdelijke woningen flexibeler worden. Aldus de slotconclusies van de parallelsessie ‘De dubbele winst van tijdelijke circulaire woningbouw’.

Tijdens deze sessie onder leiding van José van der Plas, stond vooral de ontwikkeling van Buurtschap te Veld aan de noordrand van Eindhoven centraal. Deze bijzondere wijk van 670 woningen heeft in principe een ‘levensduur’ van 30 jaar. De kiem voor het Buurtschap werd, zo vertelt Stefanie Gijsbers, projectmanager van de gemeente Eindhoven, al in 2017 gelegd. “We zijn toen een zogenoemd bouwoffensief begonnen en wilden met tijdelijke woningen de bouw versnellen. Er zijn toen in het centrum van Eindhoven in zes maanden tijd 300 studentenwoningen neergezet. Dat smaakte naar meer.”

Grenzend aan de A50 werd een stuk grond gevonden en de gemeente maakte daarvoor samen met de woningcorporaties een plan voor de bouw van 670 woningen. Gijsbers: “We hebben corporaties en andere initiatiefnemers uitgedaagd om met een ambitieus plan te komen.” Het resultaat van die oproep is Buurtschap te Veld. De woningen komen in kleine groepjes, kamers genoemd, in het landschap te staan. Met 100 zelfbouwers is er ruimte voor particulier opdrachtgeverschap en komen er eengezinswoningen en appartementen. “Samenleven in je buurt is het vertrekpunt en de basis is dat mensen zich er prettig gaan voelen. Er is een beperkte eigen buitenruimte, de rest van de ruimte delen de mensen met de medegebruikers van de kamers. Duurzaamheid speelt een belangrijke rol. Zo zijn alle woningen gasloos en all electric en is er een lage parkeernorm en heel veel groen.”

Doorlooptijd

Stefan Schuwer, adviseur bij Woonbedrijf Eindhoven, benadrukt dat voor een gebiedsontwikkeling van deze omvang een doorlooptijd van zeven of langer de norm is. “In 2019 is met de planvorming begonnen en in het eerste kwartaal van volgend jaar moeten alle woningen klaar zijn. Snel is leuk maar het moet wel kwalitatief en hoogwaardig zijn.” Dat is dan ook het vertrekpunt geweest voor Rianne Paijmans-Jongenelen, ketenmanager wijkontwikkeling Van Wijnen Zuid. Van Wijnen Zuid won de tender voor het realiseren en exploiteren van 100 middeldure huurwoningen op Buurtschap te Veld. “De woningen komen uit onze fabriek in Heerenveen en worden op de locatie geassembleerd. Na dertig jaar kunnen we ze weer uit elkaar halen en op een andere plek neerzetten.”

Stefan Schuwer: “Het is duidelijk dat wanneer je als gemeente samen met corporaties en ontwikkelaars optrekt, dit tot hoogwaardige plannen leidt.” Tegelijkertijd is er wel sprake van een heldere rolverdeling. Stefanie Gijsbers knikt. “Wij als gemeente zijn eigenaar van de grond en verhuren deze aan de corporaties en andere initiatiefnemers. En tijdelijk want de vergunningen hebben een looptijd van 30 jaar.” Gertjan Vromans, vastgoedontwikkelaar bij Woonbedrijf Eindhoven, zegt dat, omdat het om tijdelijke woningen gaat, de doorloopprocedures juist een stuk sneller kunnen worden doorlopen. “Onze plannen hebben bijvoorbeeld geen precedentwerking voor andere ontwikkelingen in Eindhoven. En dat levert ruimte om flexibeler met zaken om te gaan. Overigens hebben we het over tijdelijke woningen maar we werken wel met permanente huurcontracten. Dus een huurcontract is niet voor tijdelijk.”

SmartBuilds

Na de presentatie over Buurtschap te Veld licht Arjan Oosterhuis, productmanager bij de Rabobank Rabo SmartBuilds toe. Met tijdelijke woningen wil Rabo SmartBuilds een oplossing bieden voor de huidige woningnood. “Onze rol is die van financier, ontwikkelaar en verhuurder. We richten een fonds op en willen de komende 10 jaar 12.000 permanente woningen op tijdelijke locaties realiseren. Moeten de woningen weer weg dan verplaatsen we ze naar een andere locatie. De woningen zijn betaalbaar, duurzaam en circulair.” Oosterhuis ziet in tijdelijke woningen vooral als meerwaarde dat je ermee kunt inspelen op veranderende woningmarkten. “Nu is er veel vraag naar starterswoningen maar over vijftien jaar is er wellicht veel behoefte aan ouderenwoningen. Je kan veel flexibeler op veranderingen in de markt reageren”, aldus Oosterhuis die al met meer dan 90 gemeenten over Rabo SmartBuilds in gesprek is. Knelpunten zijn er volgens hem nog wel. Zo is er bij zowel provincie als gemeenten onduidelijkheid over procedures en regelgeving. “Er zijn provincies die het aantal tijdelijke woningen aftrekken van het aantal permanente woningen dat een gemeente mag bouwen. Wanneer we procedures en planologische routes gaan doorlopen die we gewend zijn, dan zijn we uiteindelijk net zo snel als bij permanente bouw. Tijdelijke bouw biedt juist de ruimte om sneller te gaan.”

Businesscase

Een heikel punt is de financiering van tijdelijke woningen. Stefan Schuwer: “Op een exploitatie van 15 jaar was geen goede businesscase te maken. Na de nodige rekenexcercities kwamen we uit op 30 jaar.” “In die dertig jaar”, vult Vromans zijn collega aan, “schrijven we de woningen af. Vervolgens hebben de woningen natuurlijk een restwaarde.” Oosterhuis: “Als je woningen van een hoogwaardige kwaliteit wil bouwen die in een fijne woonomgeving staan, dan is dat niet in een exploitatietermijn van 15 jaar rond te rekenen. Dan moet je toch naar een langere termijn. De vraag bij kortere termijnen is bij wie komt het risico te liggen? Volledig bij gemeente, of alleen bij marktpartij of zijn er nog anderen die een deel van het risico willen nemen? Als we elkaar daarin weten te vinden dan krijgen we die markt aan het vliegen. Dan kan tijdelijke woningbouw naast permanente gebiedsontwikkeling plaatsvinden.”

Probleem

Gespreksleider José van der Plas vraagt aan de aanwezigen in de digitale zaal wiens probleem het is wanneer de exploitatietermijn afloopt en er een nieuwe plek nodig is? De meesten vinden het toch een probleem van de belegger of eigenaar van de woningen. Rianne Paijmans-Jongenelen van Van Wijnen vindt het een moeilijke vraag. “Wij realiseren een kwaliteit die langer is dan 30 jaar. Door die restwaarde kun je het rondrekenen maar daar zit een stukje risico aan. We hebben nog geen woningen verplaatst. De komende 15 tot 20 jaar kunnen we van de eerste casussen gaan leren.”

Bij Buurtschap te Veld is afgesproken om over 25 jaar te besluiten wat er met de woonwijk gaat gebeuren. Vromans: “Mogelijk zijn de woningen nog nodig en blijven ze staan of gaan ze naar elders. Zijn de woningen niet meer nodig dan zullen ze uit ons woningbezit weggaan.” Van der Plas merkt op dat perspectief op een volgende exploitatielocatie een grotere investeringsbereidheid geeft. “Beleggers en andere partijen stappen dan sneller in een project van tijdelijke woningen. Alleen hoe komen we daar?” Arjan Oosterhuis: “In Zeeland hebben vijf of zes gemeenten afgesproken om 400 tijdelijke woningen te realiseren. Ze dragen met elkaar de zorgen om een vervolglocatie of verlenging van de vergunning voor 30 jaar. Dat soort bewegingen zie je steeds meer.”

Vergunningen

In het verlengde van het verplaatsen of langer laten staan van tijdelijke woningen plaatst Stefan Schuwer van Woonbedrijf Eindhoven aan het slot van de sessie nog een kanttekening. “Voor het verlengen van de vergunning moet je opnieuw een omgevingsvergunning aanvragen. Die wordt dan getoetst op de bouweisen van dat moment. Op het moment dat je de woning verplaatst, geldt de vergunning die in het begin is afgegeven. Kortom, dat is een risico als je een woningen met een tijdelijke vergunning van 10 jaar realiseert met een businesscase om over tien jaar een vergunningverlening aan te vragen.” De opmerking van Schuwer is voor gespreksleider Van der Plas aanleiding om de aanbeveling ‘pas procedures voor vergunningen aan op de flexibiliteit van tijdelijke woningen’ mee te nemen als terugkoppeling naar het Lenteakkoord.

Auteur Hans Ouwerkerk