NOM Crashcourse: Nul-op-de-Meter verkennen

Verslag van de NOM Crash course tijdens de ZEN platformbijeenkomst NOM-nieuwbouw i.s.m. Stroomversnelling op 12 oktober. Met Jeffrey Mennen (Stroomversnelling) – verslag door René Didde.

In de ochtend van de samenwerkdag/platformbijeenkomst volgen circa vijftig mensen een crashcourse Nul-op-de-Meter (NOM). In twee uur krijgen zij van Jeffrey Mennen, relatiemanager woningcorporaties van Stroomversnelling, de ins en outs van dit relatief nieuwe fenomeen voorgeschoteld. Stroomversnelling geeft deze spoedcursus vaker, zij het geheel geënt op renovatie van bestaande hurwoningen. Een aparte cursus voor nieuwbouw (huur en koop) bestaat nog niet, maar veel principes komen overeen, aldus Mennen. Hij stipt de verschillen kort aan.

Stroomversnelling was ooit een samenwerking tussen 4 woningcorporaties en 6 aannemers en is voortgekomen uit het programma EnergieSprong. In proefprojecten wilden de initiatiefnemers zelfs tot 100 procent reductie van het huishoudelijk energieverbruik gaan. ‘Nul-op-de-Meter’ was geboren. “Het idee was om marktcondities te creëren om de € 13 miljard die jaarlijks aan huishoudelijke energie wordt verstookt van het energiedomein over te brengen naar de woningbouw”, vertelt Mennen.

Technisch gezien is het heel goed mogelijk om energieneutrale – en zelfs energie leverende woningen te bouwen. Er is een logische ontwikkeling van EPC 0,4 naar EPC 0 gaande en Nul-op-de-Meter-woningen liggen in het verlengde. Het lag eveneens voor de hand om te beginnen met de bestaande woningvoorraad. Daar zijn immers de grootste verbeteringen mogelijk. En de bestaande bouw kent ook natuurlijke momenten waarop vaak hele woonblokken planmatig tegelijk worden vernieuwd. Daar komt bij dat ook de Groningse bodem zich steeds meer begon te roeren. “Kortom, de hoogste tijd om van NAM naar NOM te gaan”, zegt Mennen.

Comfortabel en betaalbaar
‘NOM’ heeft formeel een lange definitie, maar het komt er op neer dat de opgewekte en verbruikte energie voor het huis en het huishouden per saldo nul is. “Onder de voorwaarde dat er een standaardgebruik is van een standaard gezin onder standaard klimaatomstandigheden. NOM bestaat dus eigenlijk niet, maar we laten het zo”, licht de relatiemanager toe. Belangrijk is dat de duurzame energiedoelen samenvallen met verbetering van het comfort in de 2,4 miljoen corporatiewoningen en dat dit alles betaalbaar blijft. Het betekende wel een verandering van marktcondities en aanpassing van de wet- en regelgeving. Taken van het energiebedrijf, zoals het innen van de energiegelden komen immers bij de corporatie terecht. De corporatie kan gemiddeld zo’n € 45 duizend per woning investeren bij een huidig gebruik van 1800 m³ gas en 3000 kWh elektriciteit.

Voor kopers geldt dat zij een rentekorting op hun hypotheek kunnen krijgen plus € 25.000 extra leenruimte in de hypotheek voor een NOM-woning. Ook zijn er mogelijkheden voor gebouwgebonden financiering, die dus overgaat naar een volgende eigenaar. Om de waarde van de energiemaatregelen mee te nemen, is inmiddels ook de taxatiemethode aangepast en wordt de meerinvestering zichtbaar vertaald in een zekere meerwaarde bij verkoop.

Corporaties verdienen de investeringen terug door een energieprestatievergoeding (EPV) te vragen aan de huurders. Hoe beter de maatregelen zijn, hoe lager de warmtevraag is, hoe hoger de EPV. De EPV kent een range van € 1,00 tot € 1,40/m²/maand. Uiteraard moet de hoge energieprestatie van de woning worden gegarandeerd. Mennen: “Het door Stroomversnelling ontwikkelde NOM-keurmerk staat daar als een soort ‘BOVAG’ garant voor. Het NOM-keurmerk waarborgt ook eisen aan ventilatie en (bij renovatie) zelfs de Flora en faunawet, bijvoorbeeld door voorzieningen voor huismus en vleermuis te treffen.”

Van aannemer naar aanbieder
Ontwikkelingen als BENG zullen de (vernieuw) bouw tot NOM stimuleren, net als de in het Regeerakkoord voorziene stijging van de gasprijs en aardgasvrije wijken om de belofte van 49% CO2-reductie in 2030 waar te maken. De businesscase voor een NOM-woning kan echter ook nu al sluitend worden, rekent Mennen voor. Een woning met een huur van € 550 per maand, met € 120 energiekosten biedt conform de bedrijfswaarde een investeringscapaciteit van circa € 70.000 om de zaak ‘NOM-proof’ te maken. De Total Costs of Ownership (TCO) zijn € 98.000 inclusief de vervanging van installaties over een tijdsbestek van 30 jaar.
Een rekenvoorbeeld met een nieuwbouw NOM- eengezinswoning toont dat de kopers € 1600 per jaar goedkoper uit zijn.

Grafieken tonen aan dat de kostprijs in euro’s in enkele jaren fors naar beneden is gegaan, van €120.000 in 2010 tot € 70.000 nu. Die trend kan doorzetten als aannemers aanbieders worden, zegt Jeffrey Mennen. “Ze moeten integraal gaan nadenken, integraal gaan aanbieden. Ze moeten geen werk aannemen maar concepten aanbieden en investeren in meerdere projecten. Zodat woningcorporaties uit meerdere producten kunnen kiezen en er meer fabrieken komen voor panelen en geveldelen die steeds efficiënter en goedkoper worden gemaakt.”

Die ontwikkeling gaat nog te langzaam, vindt hij. “Het is voor de aanbieders lastig om kennis te delen in een concurrerende markt. Er komen wel steeds meer aanbieders wat maakt dat de efficiëntie stijgt (de verbouw versnelde van 2 weken naar één dag) en de prijs 30 procent daalt.” Voor nieuwbouw zijn soortgelijke ontwikkelingen mogelijk. Je kunt je zelfs voorstellen dat het hier op gebied van installaties makkelijker gaat omdat je alles nieuw aanlegt in plaats van vervangt of aanpast.

Van aanbesteden naar afnemen
Ook de rol van corporaties moet veranderen. “Ze moeten van aanbesteden naar afnemen. En beginnen met de meest geschikte complexen in plaats van complexen die ‘aan de beurt’ zijn. Ze moeten ook van het maken van een bestek en tekeningen naar de inkoop van een compleet product, inclusief een gegarandeerde prestatie.”

Tenslotte moet de bewoner meer worden betrokken. Mennen noemt het voorbeeld van een corporatie die bewoners de kans gaf om te komen proefslapen in een NOM-woning. Ook extra’s als een voor inductie geschikte pannenset of een cursus elektrisch koken zijn goede instrumenten om bewoners mee te krijgen.

Presentatie NOM Crash Course


Gerelateerde berichten

PARTNERS

NEPROM NVB Bouwend Nederland Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties