Nul-op-de-Meter: de businesscase voor corporaties

Verslag van de sessie over de Business case voor Corporaties tijdens de ZEN platformbijeenkomst NOM-nieuwbouw i.s.m. Stroomversnelling op 12 oktober. Met Sean Vos (SlimRenoveren, Stroomversnelling) o.l.v. Maarten Georgius (Aedes) – verslag door René Didde.

Kan Nul op de meter (NOM) ook financieel uit? En niet alleen voor renovatie van woningen maar ook voor nieuwbouw? Wat zijn de ‘lessons learned’ bij nieuwbouwprojecten. Sean Vos neemt de dertig deelnemers bij de hand.

Er zijn een paar logische aspecten die sterk bepalen of een NOM nieuwbouwplan haalbaar is:
• Neem NOM al mee in ontwerpfase; dat werkt beter dan een bestaand plan ‘vernommen’;
• Kijk dan goed naar oriëntatie op de zon, dakoppervlak en neem de schaduwwerking van belendingen mee;
• Meerkosten bij een dergelijke start zijn € 15 – 20.000 (ter vergelijking: vernommen kost € 25.000 meer);
• Bouw compact en beperk het warmteverlies door een luchtdichte schil;
• Grondgebonden woningen zijn gemakkelijker dan gestapelde bouw vanwege dakoppervlak;
• Bouw marges in je prestaties in, bedenk dat je boven de 50 kWh/m² geen EPV mag vragen. In dat geval stort de businesscase als een kaartenhuis in.

Voor de businesscase-berekeningen spelen drie soorten ‘waarden’
1. De bedrijfswaarde (vergelijkbaar met de winst- en verliesrekening van een organisatie): wat kosten de ingrepen en wat levert het gedurende de levensduur op?
2. De marktwaarde (vergelijkbaar met de balans van een organisatie): wat dragen de ingrepen bij aan de woningwaarde en de vermogenspositie van de woningcorporatie?
3. De maatschappelijke waarde (vergelijkbaar met een toelichting op de jaarcijfers in een jaarverslag): hoe dragen de ingrepen bij aan de maatschappelijke doelstellingen van de corporatie ?

Deze drie waarden zijn knoppen waaraan valt te draaien.

Nieuwbouw vs. renovatie
Bij de NOM-businesscase voor een renovatie bestaan de pijlers uit de huurverhoging, de energieprestatievergoeding (EPV), de verlenging van de levensduur van 15 naar 40 jaar, effecten op onderhoudskosten (besparingen door verbetering van de schil, maar kosten door onder meer onderhoud van de PV-panelen) en de waardeontwikkeling van het vastgoed. Voor NOM-nieuwbouw staan dezelfde pijlers centraal. Alleen de levensduurverlenging is niet aan de orde. Het effect van de onderhoudskosten is ook iets hoger dan bij renovatie.

Als je NOM-nieuwbouw afzet tegen conventionele nieuwbouw vallen een paar zaken op. De bedrijfswaarde van een conventionele woning bestaat aan de kostenkant uit de stichtingskosten in het begin van de levensduur en onderhoud/beheer gedurende de hele levensduur. Daar staan de huurinkomsten en een eindwaarde tegenover. Bij NOM-nieuwbouw zijn de stichtingskosten en de onderhoudskosten hoger. De inkomsten zijn hoger doordat een EPV wordt geïnd van de huurder.

Slim exploiteren
Aan de hand van de rekentool Slim exploiteren laat Sean Vos zien hoe een EPC 0,4 nieuwbouwwoning zich verhoudt tot een NOM-woning met een EPV van € 1,40 per vierkante meter. Beide woningen hebben een gebruiksoppervlak van 90 m², een huur van € 635 per maand (hoogste aftoppingsgrens) en exploitatieduur van vijftig jaar. Daarbij is de aanname gedaan dat de NOM-variant € 20.000 extra (excl. BTW) investering vergt en een onderhoud van € 1000 per jaar (tegenover € 750 voor de EPC 0,4 woning). NOM krijgt een EPV van € 126. Beide projecten hebben een rendementseis van 5 procent.

De rekentool leidt tot de volgende conclusies: als je kijkt naar het exploitatieresultaat dan scoort de NOM-woning met € 109.615 beter dan de € 102.065 van de EPC 0,4-woning: € 7750 positief. De woonlasten van de huurder zijn echter voor de NOM-woning met € 752 per maand hoger dan de € 724 voor de EPC 0,4-woning. “De bedrijfswaarde van NOM heeft dus een meerwaarde voor de corporatie, maar de huurders betalen € 28 per maand meer”, schetst Sean Vos het dilemma.

Rendement vs. betaalbaarheid
Er zijn daarom andere beleidskeuzes mogelijk om beide woningtypen in balans te brengen. “Corporaties kunnen een iets lagere EPV in rekening brengen, de rendementseis van 5% op 3,5% zetten”, somt Vos op. Een EPV van € 89 in plaats van € 126 leidt tot een gelijke huur van € 724 maar leidt ook tot een onrendabele top van bijna € 1500 op de bedrijfswaarde van € 100.000. “Dat is niet onoverkomelijk voor een corporatie, bijvoorbeeld gezien het realiseren van maatschappelijke waarden. Daarnaast kan dit bedrag bij een goed georganiseerd proces en een NOM-gericht ontwerp gemakkelijk terugverdiend worden in de vorm van een lagere investering dan de aangenomen € 20.000.”

Het is dus een kwestie van balanceren tussen het rendement van de corporatie en de betaalbaarheid voor de huurder, concludeert Sean Vos. “Dat vraagt om keuzes en een helder beleid. Je kunt de kwestie ook omdraaien. Realiseer je van te voren de vraag ‘wat mag NOM meer kosten binnen de randvoorwaarden van de businesscase’. Leg deze vraag tevoren voor aan de bouwer.”

Vervolg
Er bestaat binnen deze deelsessie animo om dit onderwerp te verdiepen en ook andere thema’s zoals huurbeleid van corporaties erbij te betrekken.

Presentatie NOM Business case voor corporaties


Gerelateerde berichten

PARTNERS

NEPROM NVB Bouwend Nederland Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties