“We moeten op een andere manier aan tafel zitten”

Verslag van de sessie over contracteren bij BENG-nieuwbouw tijdens de ZEN Platformbijeenkomst op 12 juni 2018 – door Henk Bouwmeester.

Woningcorporaties en bouwbedrijven zijn gewend om alles tot achter de komma te berekenen en vervolgens in waterdichte contracten vast te leggen. Maar nul-op-de-meterwoningen met een energieprestatievergoeding zijn nieuw. Het is nog een zoektocht. Vereist dat ook een andere manier van contracteren en samenwerken?

Woningcorporatie Beter Wonen (Goedereede) heeft vorig jaar in Stellendam en Ouddorp 71 zeer energiezuinige nieuwbouwwoningen gerealiseerd. De woningen zijn uitgevoerd met optimale isolatie en drievoudig glas, een bodemwarmtepomp met vloerverwarming, CO2-gestuurde balansventilatie en een douche-wtw. De benodigde energie wordt geleverd door PV-panelen op het dak. De woningen (zie afbeelding) voldoen nu al ruimschoots aan de voorgenomen BENG-eisen. Energiebehoefte: 18 tot 30 kWh/m².jaar, primair energiegebruik: -23 tot -30 kWh/m².jaar, percentage hernieuwbare energie: 166 tot 193%. Beter Wonen behoort hiermee tot de absolute koplopers.

DBM-contract
Beter Wonen is met Dura Vermeer een DBM-contract overeengekomen voor ontwerp en bouw van de woningen en voor het functioneren van de warmtepomp, het ventilatiesysteem en zonnepanelen voor een termijn van 25 jaar. De corporatie betaalt daarvoor een onderhoudsbedrag, maar heeft er verder zelf geen omkijken naar. De risico’s en de aansprakelijkheid voor eventuele tekortkomingen zijn hierdoor voor een langere periode afgedekt. Michel van Golberdinge, manager Vastgoed en Strategie van Beter Wonen: “Wanneer je de focus legt op lange levensduur en daarvoor ook investeert in een hogere basiskwaliteit, dan ligt het voor de hand om ontwerp, bouw en onderhoud voor die termijn bij één partij neer te leggen.”

De beste contractvorm?
De woningen in Stellendam en Ouddorp zijn met succes opgeleverd. Toch werpt Van Golberdinge de vraag op of deze contractvorm uiteindelijk wel de beste is: “Weten bouwbedrijven wel waar ze aan beginnen? Realiseren ze zich wel wat ze in de aanbesteding afspreken? En wat doe je als de prestaties van een woning toch niet worden gehaald? Dan ga je toch zelf kijken wat er aan de hand is.”

Transparantie
Luc Reusken (Manager Vastgoed bij woningstichting ‘thuis) gaf eerder tijdens de platformbijeenkomst aan dat hij het bij innovaties zoekt in ‘transparantie en samenwerken in vertrouwen’. De bouw van zeer energiezuinige of nul-op-de-meterwoningen in de sociale huursector, gekoppeld aan een energieprestatievergoeding, is zo’n innovatie. Het is zowel voor corporaties als voor bouwbedrijven nog een zoektocht naar de juiste concepten en technieken. Dan is het lastig om alle risico’s bij één partij te leggen: “Als je risico’s bij de markt legt, moet je daar ook voor betalen. Dan kun je beter zelf een potje voor over vijftien jaar reserveren. Vooral ook omdat je nu nog niet kunt voorspellen welke technieken er dan beschikbaar zijn.”

Leren en co-creatie
Corporaties en bouwpartijen zijn van huis uit gewend aan een rationele manier van werken waarbij beslissingen worden genomen op basis van feiten en nauwkeurige berekeningen, tot ver achter de komma. Vervolgens worden contractuele afspraken gemaakt over de verdeling van kosten en risico’s. Een DBM-contract is daar een uitwerking van. De levering van NOM-woningen met een prestatiegarantie is echter iets nieuws waar deze vertrouwde manieren van werken niet zo goed op zijn berekend. Het gevolg is, dat er veel aandacht, tijd en geld verloren gaat aan contracten en juridische procedures. Achteraf blijkt het contract toch niet helemaal sluitend te zijn. In plaats daarvan is er meer ruimte nodig voor leren en co-creatie. Die werkwijzen laten ruimte voor voortschrijdend inzicht maar laten zich minder goed vangen in contracten. Daarvoor moet je op een andere manier met elkaar aan tafel zitten.